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為有效解決預(yù)留地建設(shè)問(wèn)題，順利推進(jìn)仙源村上街、下排和上排預(yù)留地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)以及周邊房屋改造工作，特制定本方案。

一、基本原則

本項(xiàng)目采取“公司+村組”聯(lián)合開發(fā)模式運(yùn)作，依據(jù)“集約用地、統(tǒng)籌規(guī)劃、合作建設(shè)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、利益分享”原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；參照“商品開發(fā)房配建保障房”運(yùn)作方式進(jìn)行。

二、項(xiàng)目概況

1．項(xiàng)目名稱

仙源村上街、下排和上排三個(gè)小組預(yù)留地及周邊房屋改造建設(shè)項(xiàng)目。

2．項(xiàng)目基本情況

仙源村上街、下排和上排三個(gè)小組預(yù)留地及周邊房屋改造建設(shè)項(xiàng)目位于琴江鎮(zhèn)仙源村。四周界址為：東臨松仔坪小組居民房，南臨行政中心北側(cè)道路，西臨清華大道，北臨井岡南大道。總用地面積約25240㎡（約38畝），征收房屋19戶，建筑面積約6170㎡，建筑占地約2600㎡，附屬面積約460㎡，庭院、空坪等260㎡，在建（已打地基）4戶面積約480㎡。

三、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容

1．結(jié)合城市總體規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，按現(xiàn)代建筑風(fēng)格建成集住宅、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂(lè)、旅游觀光等功能于一體的現(xiàn)代生活小區(qū)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的系統(tǒng)整合。

2．征地：征收項(xiàng)目范圍內(nèi)土地約12740㎡。

3．拆遷情況：征收房屋19戶，建筑面積約6170㎡，附屬面積約460㎡，庭院、空坪等260㎡，在建（已打地基）4戶面積約480㎡。

4．房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)：總用地面積約25200㎡，可建建筑面積約61800㎡（以容積率1.85計(jì)算），其中不計(jì)容積率地下車庫(kù)15000㎡。

具體項(xiàng)目建設(shè)按規(guī)劃部門審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和審定的施工圖組織實(shí)施。

四、具體操作辦法

1．土地操作方法

（1）整個(gè)地塊統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國(guó)有出讓土地，出讓土地采用掛牌方式。

（2）通過(guò)先確定開發(fā)房和配建房的銷售均價(jià)，然后采用倒推方法，計(jì)算出土地價(jià)格。

（3）通過(guò)在出讓方案中約定地價(jià)額度和建設(shè)方案，從而約定項(xiàng)目建設(shè)的投資強(qiáng)度和投資方式。

2．房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)

（1）由縣城發(fā)公司參與土地摘牌進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

（2）縣城建公司為該項(xiàng)目業(yè)主。由中標(biāo)單位采取商品房配建保障房的模式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)或由中標(biāo)單位以邀請(qǐng)招標(biāo)方式擇定相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)承建并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

（3）由村組成立理事會(huì)，通過(guò)理事會(huì)委托縣城發(fā)公司來(lái)完成相應(yīng)工程量的建設(shè)。受托方聘請(qǐng)理事會(huì)成員參與項(xiàng)目管理。

（4）保障房按審定總面積核定成本銷售給三個(gè)村小組，成本由以下項(xiàng)目構(gòu)成：材料費(fèi)、人工費(fèi)、辦證費(fèi)、利息、建設(shè)管理費(fèi)、稅費(fèi)、土地整理費(fèi)用等。

（5）確保村民優(yōu)先選房，但要相對(duì)集中，一棟一棟選擇。每戶村民選擇套房的同時(shí)，可選擇底層柴間一間。房屋面積按縣政府批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)，以縣城建局原已審定規(guī)劃建筑面積為準(zhǔn)。剩余部分房源由城發(fā)公司自行銷售。

（6）原土地上房屋征收單位為縣國(guó)土局，實(shí)施單位為縣城建公司，費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)后土地一并列入項(xiàng)目宗地出讓。項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)為整個(gè)項(xiàng)目投資額的2%。

3．結(jié)算方式

通過(guò)實(shí)物成果分享使各方獲得利益，物業(yè)配套費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。具體的實(shí)物成果分配方式方法，由合作雙方協(xié)商確定簽訂協(xié)議，報(bào)請(qǐng)政府審定。

五、組織機(jī)構(gòu)

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)要求，成立仙源村上街、下排和上排小組預(yù)留地建設(shè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)組，其組成人員如下：

協(xié)調(diào)組下設(shè)辦公室、房屋征收安置組、工程建設(shè)項(xiàng)目組，具體成員及工作職責(zé)如下：

（一）辦公室

工作職責(zé)：負(fù)責(zé)傳達(dá)上級(jí)指令，匯報(bào)工作進(jìn)度；協(xié)調(diào)各小組關(guān)系，匯總項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的有關(guān)情況；辦理相關(guān)會(huì)議文件及其他文秘工作；籌集建設(shè)資金，制定實(shí)施方案，負(fù)責(zé)工作人員考勤，處理突發(fā)事件工作；完成協(xié)調(diào)組交辦的其他工作。

（二）征地組

工作職責(zé)：負(fù)責(zé)按時(shí)完成項(xiàng)目范圍內(nèi)征地工作，做好征地工作中的維穩(wěn)工作，完成項(xiàng)目建設(shè)用地報(bào)批工作。

（三）房屋征收組

工作職責(zé)：負(fù)責(zé)按時(shí)完成工程建設(shè)范圍內(nèi)土地征收、房屋征收安置，做好房屋征收安置中維穩(wěn)工作。

（四）工程建設(shè)項(xiàng)目

負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、報(bào)建、招標(biāo)、建設(shè)管理、驗(yàn)收、項(xiàng)目成本、利潤(rùn)結(jié)算工作。