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為進一步鞏固我市物業管理綜合整治成果，落實長效管理措施，推進“和諧”建設，就年物業管理綜合整治提升工作，制定本實施方案。

一、指導思想和任務目標

按照市委“解放思想、跨越發展”的總體要求，以創建“和諧社區”、“星級社區”為載體，創新物業管理模式，推行星級管理服務，全面鞏固基礎設施建設，優化小區環境衛生，維護小區治安秩序，通過落實各方管理職責，建立長效機制等措施，積極探索住宅小區物業管理的新途徑、新思路、新辦法，切實解決居民關心的熱點、難點問題，努力實現“路平、燈亮、溝通、安全、有序、綠化、美化、凈化、和諧”的居住環境。

二、整治范圍和內容

城區三個街道辦事處管轄范圍內的住宅小區（含各單位的家屬院）均列入本次整治提升范圍，主要從六個方面抓好提升工作：

（一）提升物業服務檔次，對物管住宅小區的物業服務質量實行星級評定。根據《省物業服務規范》進一步完善和修訂我市住宅小區物業管理考核辦法，并將物業考核工作與物業服務星級管理（評定）、榮譽申報、項目招投標、項目退出機制、資質升級等五個方面掛鉤。對于獲得三星級以上小區由市政府頒發標牌，懸掛于小區醒目位置（具體的星級管理（評定）的管理辦法由市房產管理局會同市物價局聯合制定報市政府批準后實施）。同時，市物價局對住宅小區的供水二次加壓費、電梯維護使用費、公共照明費、生活垃圾清運處理費等項目的收費情況開展專項整治，建立收費監管長效機制，杜絕因以上收費不明確引發的各類矛盾糾紛。

（二）提升治安管理水平，開展住宅小區治安防范集中整治。結合全市打霸除惡專項行動，由市公安局負責制定住宅安全防范集中整治工作實施方案，會同各街道辦事處、社區居委會、物業服務企業對住宅小區內強裝強卸、強買強賣、盜竊等治安方面存在的突出問題和矛盾進行集中治理。各公安派出所要在轄區內住宅小區設立警務室或報警點，建立住宅小區治安流動巡邏登記制度，定期對各物業公司的治安防范工作進行監督檢查。形成物業管理公司、業主、基層組織和公安派出所密切配合、齊抓共管的創安工作機制，使我市住宅小區治安和刑事案件發生率明顯下降，不發生在全市產生重大影響的惡性刑事案件和安全事故。

（三）提升專業經營設施設備管護標準，推進住宅小區專業經營設施設備的產權移交管理。市自來水公司、供電公司、熱力公司負責逐一對各住宅小區相關設施設備管理情況進行調查登記，在摸清底數的前提下，按照先易后難、先改造后移交的原則，先將具備條件（自來水、供電完成一戶一表計量出戶，供熱完成分戶控制改造）住宅小區內的專業經營設施設備（包括變電、二次供水、換熱等設施設備及業主入戶端口以外的相關管線和計量裝置）進行接收管理。對不具備接收管理條件的住宅小區，市自來水公司、供電公司、供熱公司要分別制定出所屬管線管網、設施設備的鋪設修繕、更新方案，列出改造時間、標準及改造費用，安排好改造施工隊伍，爭取在2年內全部改造并接收管理到位。各專業經營單位要增強服務意識，收取各項費用要抄表到戶，委托物業公司收代繳的，收費單位要與物業公司簽訂委托合同，明確雙方的權利、義務。同時，在各小區公開服務、投訴電話，積極主動地為用戶排憂解難，切實維護廣大業主的合法權益。

（四）提升公共配套設施功能，實施住宅小區基礎設施修繕改造。實行物業管理的小區各物業企業要對列管小區的道路、排污、公共照明、文體設施、環衛設施、圍墻等公共部位、共用設施開展巡檢，對破損道路進行維修，做到路面平整無坑洼，路牙石整齊無缺損。對下水管網、化糞池進行疏通，更換破損窨井蓋，保證排水通暢。對公共照明設施設備進行檢修，保證夜間照明。整修、增設、更換垃圾桶（箱），保障小區居民生活垃圾傾倒和堆放。維修改造原有休閑場地，配置更新健身器材等文體設施，確保正常安全使用。清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建，確保消防安全通道暢通。合理配置宣傳欄、公示牌等設施，營造小區文化氛圍。通過修繕刷新，使小區內各項設施設備正常使用、運行，小區整體外觀整潔、美觀，給人以耳目一新的感覺。

（五）提升物業管理綜合執法力度，建立物業管理與行政執法聯動機制。物業服務企業在物業管理服務過程中，發現拆改房屋結構、私搭亂建、亂停亂放、毀壞綠化、違規經營、污染環境、強裝強卸、強買強賣等違法違規行為的，應及時勸阻、制止、拍照、存檔，對拒不改正的，應立即向所在轄區街道辦事處和相關執法部門呈報《物業服務區域違法違規案件呈報單》，由有執法權限的行政執法單位進行處理。對于疑難案件涉及多個執法部門的，由所在轄區街道辦事處協調相關執法部門聯合進行處理。市住建、房產、公安、工商、城管執法、環保、物價、質監等部門接到呈報案件后應及時按規定履行調查、處理職責。

（六）提升物業管理覆蓋面，推行社區化準物業管理。對尚未實行或者無法實行物業管理的各類老舊住宅小區、單位家屬院，按照屬地管理的原則，全部由所在轄區街道辦事處負責，實行社區化準物業管理。社區化準物業管理由各街道社區居委會組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，也可組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區居委會向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業用房等經營性收入由社區居委會統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

三、工作要求

（一）提高思想認識，強化組織領導。物業管理綜合整治提升工作是“和諧社區”建設，創建“星級社區”的重要內容和指標，是改善群眾住房條件，優化人居環境，提升城區管理水平的重要內容。各街道、社區和有關部門要正確認識物業管理綜合整治提升工作的重要意義，以高度的政治責任感和服務意識，認真落實好物業管理小區整治提升的各項目標任務。

（二）加大宣傳力度，營造社會氛圍。物業管理綜合整治提升工作涉及千家萬戶，居民的參與支持和理解程度是決定工作順利與否的關鍵，各街道、社區、有關部門要充分利用宣傳欄、墻報、廣播、文藝等各種媒介，通過各種會議和活動，大力宣傳物業管理綜合整治提升工作的重要意義。同時把整治提升工作給居民群眾帶來的實惠具體化，把整治提升后的效果直觀化、形象化，推動整治提升工作順利開展。

（三）注重調查研究，創新工作方法。有關部門要深入各小區一線，廣泛征求意見，根據各小區的實際情況實行多樣化的整治方式，不搞一刀切，要克服功利思想，力戒形式主義，反對弄虛作假。

（四）抓好資金籌措，強化監督管理。小區環境衛生整治費用由街道、社區承擔；基礎配套設施修繕改造費用，通過多元渠道籌集解決。物業管理住宅小區由物業管理企業負責牽頭，無物業管理住宅小區的由街道及所在社區負責牽頭改造到位。

（五）合理安排計劃，確保按期完成。各街道、有關部門要及時總結整治提升工作經驗，統籌安排時間，做好整治提升各項工作之間的銜接工作，保證整治提升工作按期完成。