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房產(chǎn)投資價值分析范文第1篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價值鏈 風險分析

一、引言

2007年至2010年是中國房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國際金融危機,而后又一路率先反彈,房價持續(xù)高漲,成為國民經(jīng)濟復蘇引擎機。持續(xù)走強的房地產(chǎn)市場固然值得我們期待,然而業(yè)界對房地產(chǎn)市場投資風險的識別與分析,對房地產(chǎn)投資的決策機制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)危機,而且在一定程度上助長了房價的上漲,對整個國民經(jīng)濟造成不良的影響。目前價值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實踐中已發(fā)揮越來越重要的作用,本文試圖將價值鏈理論應用于房地產(chǎn)風險管理實踐中,

二、價值鏈理論

1.理論回顧

價值鏈理論是由波特在《競爭優(yōu)勢》一書中提出的概念,他指出“每一個企業(yè)都是用來進行設計、生產(chǎn)、營銷、交貨以及對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合,所有這些活動都可以用價值鏈表示出來”。他認為“協(xié)調(diào)一致的價值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競爭中獲取競爭優(yōu)勢”。波特提出了每一個企業(yè)的價值鏈都是由以獨特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動類別構(gòu)成的,“價值鏈將一個企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動,企業(yè)正是通過比其競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動來贏得競爭優(yōu)勢的。”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈分析也是以波特的價值鏈理論為基石,國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價值鏈的基本活動分為投資決策、項目建設前期、項目施工建設、項目營銷、物業(yè)管理五個方面;企業(yè)價值鏈的輔助活動由企業(yè)基礎(chǔ)設施管理、人力資源、技術(shù)開發(fā)、材料采購組合而成。這九項活動構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈,其核心就是充分運用項目全生命周期理論,通過企業(yè)的運作和管理,實現(xiàn)對開發(fā)項目全過程控制的管理模式。

根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值鏈圖,如圖1。

2.風險價值鏈

通過以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價值鏈概念并未考慮風險的影響。事實上,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風險,它所進行的每一項活動都是與風險密不可分的。因此,有必要在價值鏈分析中增加風險對企業(yè)的影響。

所謂風險價值鏈,就是在傳統(tǒng)價值鏈的基礎(chǔ)上,將風險影響注入其中,從風險角度考慮各項活動的價值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移,探索企業(yè)風險的識別、評估和防范的整個過程。由于風險價值鏈突出了風險對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的影響,因而這一概念更加具有現(xiàn)實意義。

三、房地產(chǎn)投資風險識別

房地產(chǎn)開發(fā)是一種通過預測未知的將來需求而進行的產(chǎn)品開發(fā)過程。因而,不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來利益的風險性是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的根基,房地產(chǎn)項目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設前期、項目建設和項目營銷4個階段,不同的階段存在著不同的風險。

(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產(chǎn)投資過程中,這一階段的風險最大,直接影響著投資項目的成敗。這一階段主要的風險因素可大致分為政策風險,經(jīng)濟風險,區(qū)域社會環(huán)境風險和開發(fā)時機風險。(2)建設前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風險和設計風險是這階段的主要風險因素。(3)項目建設階段。這一階段的風險主要有成本控制風險、工程質(zhì)量風險、工期風險。(4)項目營銷階段。項目開發(fā)完畢后,開發(fā)商應盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤;相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。售價風險和市場營銷風險是這一階段的主要風險。

房地產(chǎn)項目投資過程各階段主要風險如圖3所示。

四、房地產(chǎn)投資風險評估

所謂風險評估,是指在風險識別的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風險進行量化,確定這些風險可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進一步對風險進行決策分析,正確的選擇風險處理的方法和房地產(chǎn)開發(fā)的方案。風險結(jié)果的不確定性意味著風險事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現(xiàn),每種后果都有對應的發(fā)生概率。因此,可以將風險作為一種隨機變量,引入概率分布來描述風險的變化規(guī)律。

風險作為一種隨機變量,可以通過期望值、標準差以及風險度來描述其特性。

1.期望值

期望值E(X),也稱均值,是指一個隨機變量的幾種可能后果以其各自概率進行加權(quán)平均所得到的平均數(shù),它反映隨機變量重復發(fā)生時結(jié)果的平均值。

期望值

式中: ―隨機變量;

―隨機變量的第 個取值;i =1,2,3,…,n

―隨機變量取的概率。

從風險衡量的角度,某一風險事件的期望值反映事件的實際產(chǎn)出。實際產(chǎn)出與目標之間的偏離程度反映該風險事件的風險程度。該偏離程度越大,說明風險事件的風險程度也越大。

2.標準差

標準差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機事件可能后果值與期望值之間的分散程度。

標準差 =

=

式中: ―隨機變量的第個取值;=1,2,3,…,n

―隨機變量取的概率。

標準差數(shù)值的大小,反映了隨機變量在期望值附近的集中程度。一般來說,標準差數(shù)值越小,隨機變量在期望值附近越集中,隨機變量風險越小。標準差數(shù)值越大,隨機變量在期望值離散程度越大,隨機變量風險越大。

3.風險度的正態(tài)分布描述

期望值、標準差只能從一個側(cè)面反映方案的風險程度,單純依靠期望值、標準差無法判斷方案風險程度的高低。因此這里提出風險度的定義,以求用一個統(tǒng)一的指標全面反映方案的風險程度。如果估計風險變量變化在任意一范圍之間,均值出現(xiàn)的可能性最大,大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機會均等,則可以采用正態(tài)分布來描述。

所以房地產(chǎn)開發(fā)的整體過程中的風險度也是可以用正態(tài)分布描述的。

正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =

式中:都是常數(shù),則稱隨機變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布,記作。隨機變量x的數(shù)學期望,標準差 。

4.房地產(chǎn)投資風險的綜合評價方法

對于房地產(chǎn)投資風險的綜合分析,在實踐工作中主要是應用層次分析法。

層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標、準則、方案等層次,在此基礎(chǔ)之上進行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進行深入分析的基礎(chǔ)上,利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)學化,從而為多目標、多準則或無結(jié)構(gòu)特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結(jié)果難于直接準確計量的場合。

五、結(jié)論

本文回顧并深入分析了價值鏈理論,對風險在價值鏈中的作用做了詳細論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設前期、項目建設期、營銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風險,本文通過風險價值鏈對其進行了識別并加以分析,在風險識別的基礎(chǔ)上通過期望值、標準差和風險度三個指標進行了風險評估,并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風險的綜合評價方法。風險價值鏈管理是一種項目全過程整合的管理方式,它細化了房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能發(fā)生的風險,為決策者正確認識并有效防范風險提供了很好的方法。

參考文獻:

[1]邁克爾•波特:競爭優(yōu)勢[M].華夏出版社,2003

[2]李寶山:管理經(jīng)濟學[M]. 北京:企業(yè)管理出版社,1997

房產(chǎn)投資價值分析范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價值計量模式； SWOT分析法

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。由于投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與作為生產(chǎn)經(jīng)營場所和用于銷售的房地產(chǎn)有顯著區(qū)別，2006年的《企業(yè)會計準則——基本準則》規(guī)定，企業(yè)應將投資性房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)單獨計量，并在滿足特定條件的情況下，允許采用公允價值計量模式對其進行后續(xù)計量。據(jù)《我國上市公司2010年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告》顯示，截至2011年4月30日，擁有投資性房地產(chǎn)的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，占比3.24%。說明新準則實行五年來，我國企業(yè)對投資性房地產(chǎn)公允價值計量仍然保持謹慎態(tài)度。公允價值計量模式與成本模式相比有怎樣的差異，公允價值計量模式處于怎樣的運行環(huán)境，企業(yè)應采取什么對策做好投資性房地產(chǎn)公允價值計量工作，本文應用SWOT方法對以上問題作簡要分析，期望對準則制定者、監(jiān)管機構(gòu)和企業(yè)完善會計政策有所裨益。

SWOT分析方法是一種發(fā)展戰(zhàn)略分析方法，它最初用于企業(yè)戰(zhàn)略分析，包括分析企業(yè)的優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opportunities）和威脅（Threats），然后用系統(tǒng)的思想將這些似乎獨立的因素相互匹配起來進行綜合評價，使得企業(yè)戰(zhàn)略計劃的制定更加科學全面。SWOT方法是一種結(jié)構(gòu)化的平衡系統(tǒng)分析體系，它自形成以來，被廣泛應用于企業(yè)戰(zhàn)略研究與競爭分析，成為戰(zhàn)略管理和競爭情報的重要分析工具。現(xiàn)在，SWOT分析以其顯著的結(jié)構(gòu)化和系統(tǒng)性的特征被廣泛應用于許多領(lǐng)域。本文選用SWOT分析法分析公允價值計量模式，優(yōu)劣勢分析主要著眼于公允價值計量模式自身的特點及其與成本模式的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境給公允價值計量模式應用帶來的影響上，最后將內(nèi)部分析和外部分析結(jié)合起來，提出完善公允價值計量模式的政策建議。

一、公允價值計量模式的優(yōu)勢S（Strengths）

（一）公允價值計量模式能夠客觀反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時資產(chǎn)狀況

投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，它直接面向需求市場，具有投資額大、投資回報周期長和投資風險大的特點。由于投資性房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益，采用公允價值計量模式可以及時反映其資產(chǎn)狀況和盈利能力，提高會計信息的及時性和相關(guān)性，幫助財務報表使用者作出正確的經(jīng)濟決策。

（二）公允價值計量模式有助于改善企業(yè)財務指標

投資性房地產(chǎn)準則前，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按照資產(chǎn)取得成本進行初始計量，按期計提折舊或攤銷。采用公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為公允價值，前期計提的折舊或攤銷予以轉(zhuǎn)銷。一方面，由于我國房價總體趨勢為在波動中上漲，多數(shù)企業(yè)采用公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)賬面價值和企業(yè)所有者權(quán)益同時增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，提高了企業(yè)的融資能力。另一方面，由于公允價值計量模式不再計提折舊或攤銷，不確認業(yè)務成本，即使在投資性房地產(chǎn)公允價值不變的情況下，企業(yè)當期利潤總額也會增加；若是投資性房地產(chǎn)價格上漲，由于公允價值上升，確認的公允價值變動損益會使利潤總額上漲幅度擴大。因此，公允價值計量模式的運用能夠改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，潤色財務報表。

二、公允價值計量模式的劣勢W（Weaknesses）

（一）公允價值計量模式的應用條件嚴格并存在一定的執(zhí)行成本

投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：1.房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對公允價值作出合理的估計。準則還規(guī)定，同一企業(yè)只能采取一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。因此，有確鑿證據(jù)表明企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可采用公允價值計量模式。由于企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)可能處于不同的地理位置，房地產(chǎn)交易市場的活躍程度不同，并非所有的投資性房地產(chǎn)都可以達到準則要求；又由于企業(yè)財會部門的資源有限，一般需要委托專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)參與公允價值評估，這就給企業(yè)帶來一定的成本負擔。

（二）公允價值計量模式會計處理過程相對復雜

稅法規(guī)定，資產(chǎn)在持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，資產(chǎn)折舊可以計入企業(yè)生產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式后，資產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)會產(chǎn)生暫時性差異，財會人員計算企業(yè)所得稅時需要調(diào)整利潤總額，確認遞延所得稅，增加了會計核算的復雜性。

（三）公允價值計量模式會加劇企業(yè)利潤總額的波動

公允價值計量模式要求在資產(chǎn)負債表日將投資性房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為公允價值，兩者的差額計入公允價值變動損益，從而對利潤總額產(chǎn)生影響。如果投資性房地產(chǎn)的公允價值變動頻繁，變化幅度較大，那么企業(yè)利潤總額將隨之波動，影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定性，甚至導致投資者和債權(quán)人作出不利的投資決策。

（四）公允價值計量模式引發(fā)利潤與現(xiàn)金流的背離

凈利潤是基于企業(yè)權(quán)責發(fā)生制會計處理基礎(chǔ)產(chǎn)生的，而權(quán)責發(fā)生制導致了凈利潤與現(xiàn)金流的相互背離。在資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入當期損益，引起利潤總額的變化，但這種變化在處置投資性房地產(chǎn)前僅僅反映在企業(yè)財務報告中，并沒有真正的現(xiàn)金流變動，所以公允價值計量模式的應用加劇了利潤與現(xiàn)金流的背離，增加了利潤分配的難度。

三、公允價值計量模式當前的發(fā)展機會O（Opportunities）

（一）新企業(yè)會計準則趨同于國際財務報告準則，為公允價值計量模式的運用創(chuàng)造了良好的發(fā)展平臺

國外采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)已有豐富的經(jīng)驗，并取得了階段性的成果，我國投資性房地產(chǎn)準則正是借鑒于國際財務報告準則，目的是提高我國會計信息與國外會計信息的可比性，增加我國財務報告在國際資本市場上的認可度。考慮到我國市場經(jīng)濟尚不發(fā)達，公允價值可靠性有待提高，為避免人為操縱利潤的現(xiàn)象出現(xiàn)，我國投資性房地產(chǎn)準則制定了與我國經(jīng)濟環(huán)境相適應的后續(xù)計量模式，為公允價值計量模式的發(fā)展做了正確的引導。

（二）目前我國經(jīng)濟形勢良好，多數(shù)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值實現(xiàn)了保值增值

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，通脹壓力日益增強，土地資源稀缺性使得房地產(chǎn)不再僅僅是企業(yè)的一種生產(chǎn)要素，而是成為企業(yè)的一種投資項目，也成為了企業(yè)貯藏財富的一種手段。當前物價水平穩(wěn)步上漲，貨幣購買力有所下降，多數(shù)投資性房地產(chǎn)通過收取租金或高價出售實現(xiàn)了資本保值增值，增強了擴大公允價值計量模式的應用范圍的必要性和可行性。

四、公允價值計量模式面臨的環(huán)境威脅T（Threats）

（一）為擠出房地產(chǎn)泡沫，政府出臺了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

2010年4月17日，國務院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱國十條），通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。2010年國十條開始執(zhí)行，政府出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，希望能夠遏制房地產(chǎn)投機炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫。政府的宏觀調(diào)控雖然一定程度上促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但同時也引發(fā)了企業(yè)對投資性房地產(chǎn)價值波動的擔憂。為了防止投資性房地產(chǎn)公允價值下跌給企業(yè)帶來的不利影響，企業(yè)謹慎采用公允價值計量模式，遏制了公允價值計量模式的進一步發(fā)展。

（二）我國大多數(shù)企業(yè)依然選用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，企業(yè)可根據(jù)其擁有的投資性房地產(chǎn)的特點自行選擇后續(xù)計量模式，而成本模式和公允價值模式的不同選擇降低了企業(yè)會計信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。企業(yè)沒有選用公允價值計量模式，是為了維持與同行業(yè)同地區(qū)企業(yè)的會計信息的可比性。成本計量模式占主導地位的環(huán)境制約了公允價值計量模式的發(fā)展。

（三）我國尚未形成完善的房地產(chǎn)信息披露機制

投資性房地產(chǎn)公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產(chǎn)交易的價格。通常在確定房地產(chǎn)的公允價值時，需要參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格，因此，建立一個完善的房地產(chǎn)信息披露機制至關(guān)重要。目前，我國房地產(chǎn)交易仍處于自發(fā)狀態(tài)，交易信息披露不充分，這就給投資性房地產(chǎn)公允價值的確定造成了困難，也降低了公允價值的可靠性，阻礙了公允價值計量模式的普遍應用。

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式SWOT分析結(jié)論詳見表1。

五、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的政策建議

（一）SO策略——加強監(jiān)督和指導

會計政策選擇給企業(yè)盈余管理提供了可能，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇也不例外。目前已采用公允價值計量模式的企業(yè)試圖依靠公允價值的優(yōu)勢抓住外部機會，一方面出于企業(yè)長足發(fā)展的考慮，另一方面可能立足于企業(yè)當前的盈余管理動機。為了促進投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的健康發(fā)展，規(guī)范公允價值計量模式的應用，監(jiān)管層應加強對公允價值計量模式實踐的監(jiān)督和指導。首先，要結(jié)合理論和實踐研究，從準則層面進一步規(guī)范會計處理。雖然我國在引入公允價值時保持了謹慎態(tài)度，準則對公允價值計量模式制定了嚴謹?shù)牟僮饕?guī)范，但是政策漏洞依然存在，例如投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換條件較為寬松，企業(yè)可通過資產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)換實現(xiàn)計量模式的轉(zhuǎn)換，違背了公允價值計量模式不得轉(zhuǎn)為成本模式的規(guī)定，因此，需要在理論和實踐發(fā)展中進一步完善準則。其次，要強制企業(yè)在報表附注中詳細披露投資性房地產(chǎn)的信息，包括介紹投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況，論證采用公允價值計量模式的合理性，充分披露公允價值的確定方法、信息來源和估值技術(shù)等相關(guān)信息，增強投資性房地產(chǎn)公允價值信息的可信度。最后，要加強對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的審計。由于我國尚未建立比較完善的房地產(chǎn)價值評估體系，公允價值審計也還處于初級階段，因此，審計人員需要特別注重風險導向?qū)徲嬂砟钤谕顿Y性房地產(chǎn)中的運用，增加審計資源的投入，加強與各個相關(guān)方面的溝通，搜集充分證據(jù)后對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的運用作出客觀評價。

（二）ST策略——規(guī)范房地產(chǎn)交易市場

從投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的優(yōu)勢和它面臨的環(huán)境威脅來看，沒有良好的運行環(huán)境，公允價值計量模式自身的優(yōu)勢難以發(fā)揮，因此，監(jiān)管部門需要盡快規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，完善房地產(chǎn)信息披露機制。要建立一個規(guī)范的房地產(chǎn)交易平臺，加強對房地產(chǎn)交易活動和交易信息披露的管理，改變當前的混亂秩序，增加房地產(chǎn)交易價格的透明度，構(gòu)建房地產(chǎn)價值信息的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，充分披露房地產(chǎn)市場行情的動態(tài)發(fā)展，為企業(yè)獲取準確有效的房地產(chǎn)公允價值信息提供有利條件。

（三）WO策略——提高會計人員的執(zhí)業(yè)水平

穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟形勢為投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式創(chuàng)造了良好的應用環(huán)境，但公允價值計量模式要進一步發(fā)展還需要克服其應用障礙，也就是要提高會計人員的執(zhí)業(yè)水平。首先，要幫助會計人員從思想上樹立公允價值觀念。投資性房地產(chǎn)引入公允價值計量模式時間尚短，企業(yè)會計人員對公允價值計量還很陌生，存在一定畏難情緒，因此，要提高會計人員對公允價值計量的認知和認可，樹立正確的公允價值計量觀。其次，要進一步完善投資性房地產(chǎn)價值評估的技術(shù)指導，出臺技術(shù)規(guī)范條例，增加相關(guān)技術(shù)培訓，幫助會計人員克服評估技術(shù)難題。再次，要增強會計人員的職業(yè)責任，利用道德規(guī)范和法律規(guī)范約束會計人員職業(yè)行為，以提高公允價值計量模式會計信息的質(zhì)量。

（四）WT策略——披露兩種模式的計量結(jié)果

要想弱化公允價值計量模式劣勢和避免外部環(huán)境的威脅，最有效的方法就是同時披露公允價值計量模式和成本計量模式的計量結(jié)果。披露兩種財務報表，方便財務報表使用者根據(jù)自身對公允價值的判斷作出經(jīng)濟決策。我國會計準則要求企業(yè)只能選用一種后續(xù)計量模式計量企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)，并且公允價值計量模式不能轉(zhuǎn)為成本模式，而房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素較多，實現(xiàn)準則要求難度較大。雖然披露兩種計量結(jié)果會增加會計人員的工作量，但是可以突破準則限制，也可以弱化公允價值計量模式本身的缺陷。

此外，國際財務報告準則規(guī)定采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，要在報表附注中披露其公允價值，也給我國實現(xiàn)雙軌披露提供了借鑒。因此，在我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量發(fā)展的初期，采用雙軌披露制度，或許能夠有效推動公允價值計量模式的發(fā)展。

通過上述分析，可以得出應用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，一方面要從公允價值模式本身出發(fā)，完善會計準則規(guī)范；另一方面要從公允價值模式應用外部環(huán)境出發(fā)，創(chuàng)造良好的發(fā)展條件，同時要提高會計人員的業(yè)務素質(zhì)，增強應用公允價值計量水平。只有這樣，才可趨利避害、揚長避短。隨著投資性房地產(chǎn)準則在實踐中的發(fā)展和相關(guān)理論研究的深入，相信我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量在相關(guān)各方的努力下能夠取得長足的發(fā)展，并對我國會計信息披露產(chǎn)生積極而深遠的影響。

【主要參考文獻】

[1] 中國注冊會計師協(xié)會.會計[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2011：121-135.

[2] 張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務影響與決定因素：以北辰實業(yè)為例[J].會計研究，2011（8）：22-29.

房產(chǎn)投資價值分析范文第3篇

【關(guān)鍵詞】上市公司；投資性房地產(chǎn)；公允價值

一、我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量的特點

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來越多。2006年我國在借鑒國際會計準則、全面修訂企業(yè)會計準則之際，新增《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨確認。該準則充分考慮我國社會主義市場經(jīng)濟不完善的實際情況，很多地方體現(xiàn)中國特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價值計量方面表現(xiàn)得十分謹慎。

首先是有條件地采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。與國際會計準則優(yōu)先采用公允價值計量不同，我國準則側(cè)重于采用成本模式。準則規(guī)定采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應當具備兩個條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場；b.同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得。企業(yè)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價值模式下對相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時轉(zhuǎn)換差額的處理。與國際會計準則相比，我國準則的特點是對同一資產(chǎn)價值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當日公允價值小于賬面價值，差額計入當期損益；如果大于賬面價值，應當將差額在己計提的減值準備或跌價準備的范圍內(nèi)計入當期損益，剩余部分計入資本公積。在國際會計準則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無論價值增加或減少其差額都計入當期損益。

最后在披露方面，國際會計準則要求在成本模式下仍應披露投資性房地產(chǎn)公允價值，我國準則規(guī)定公允價值計量模式的企業(yè)要披露公允價值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價值。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

我國對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的所具有的謹慎特點不僅在準則制定時表露無遺，而且還能得到上市公司準則應用時統(tǒng)計數(shù)據(jù)的充分證明。總體上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，筆者結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)并通過互聯(lián)網(wǎng)公開資料查閱相關(guān)上市公司報表，確認三年分別為17家、20家和25家（見附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見企業(yè)對公允價值模式的運用普遍相當謹慎，遠低于此前市場普遍預期。2010年由于房價繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負擔，沒有新增采用公允價值計量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應用情況作些描述：

（一）從涉及行業(yè)來看，以房地產(chǎn)類公司居多

25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津濱發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產(chǎn)、泛海建設、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過60%，實現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因為房地產(chǎn)類公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對其他行業(yè)來說較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價值計量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實價值的優(yōu)勢，對公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開始實施新會計準則時并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場日益火爆，公允價值計量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。

（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務對公司影響看，多數(shù)公司影響不大

這可從兩個比重進行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應該說投資性房地產(chǎn)少的公司，無論采用成本模式還是公允價值模式對公司影響都不大。與之相對的是10家比重接近或超過10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達到90%。但總的來看，并沒有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價值計量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財務報表分析，有14家公司在營業(yè)收入中沒有單獨列出房地產(chǎn)租金收入，可見比例相當?shù)停袉为毩谐龅?家超過1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露

根據(jù)2010年年報，有10家根據(jù)獨立評估機構(gòu)評估報告確定，但有2家并未列出具體評估公司名稱，10家參考同市場同類房地產(chǎn)價格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報告確定，另外有2家沒有說明確定依據(jù)。無論是評估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說明按市場法確定公允價值，具體方法不明。

（四）投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度建設剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白

投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價值合法有效取得及其相關(guān)信息真實準確完整披露而制定和實施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價值計量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會要求建立公司內(nèi)部控制制度并對其運行效果由會計師事務所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)，但對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒有建立起有效內(nèi)部管理制度。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的問題

從以上應用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價值是以反映公司資產(chǎn)真實價值，向報表使用者提供與其決策更為相關(guān)的會計信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r值計量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）利用公允價值計量進行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價值計量時不用計提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷，可以降低當期費用，提高公司利潤，同時在近兩年房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，產(chǎn)生公允價值變動收益進一步提高公司利潤。采用公允價值計量即使存在使公司業(yè)績不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評估成本等因素，但兩相比較，公允價值計量的種種優(yōu)勢為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財務狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當年因公允價值上升增加資產(chǎn)580萬元，與投資性房地產(chǎn)公允價值收益580萬元相比，因無需計提折舊而增加的利潤5270萬元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益金額為4232萬元，占非經(jīng)常性收益5701萬元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3262萬元。可知，投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益是該公司當年實現(xiàn)賬面盈利的主要因素。

（二）公允價值確定存在較大的可操縱空間

我國企業(yè)會計準則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價值計量，并要求對公允價值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說，公允價值計量運用關(guān)鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過對上市公司公允價值確定方法與依據(jù)的分析可知，實際上很多公司是參照市場價自行確定計算公允價值的，也沒有說明計算方法與程序，有的雖然說明依據(jù)評估機構(gòu)評估價格但并沒有披露具體評估機構(gòu)名稱和評估報告書，還有的根本沒披露其公允價值確定依據(jù)，確定方法與程序的說明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動幅度遠遠超過當年同類市場正常增長幅度，這不能不使報表使用者對其價值真實性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價值計量內(nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機制，使公允價值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范

主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，持有土地使用權(quán)的信息披露較少。按照我國企業(yè)會計準則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴建需要，擁有土地使用權(quán)的情況較普遍。但從25家采用公允價值計量的公司報表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權(quán)。公司的土地使用權(quán)似乎全部作為無形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權(quán)的規(guī)定年限攤銷成本，這種做法顯然無法反映一些上市公司囤地的投資目的與實際收益，沒有讓報表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報道曾披露，泛海建設（000046）在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超過200億元。可是在公司報表投資性房地產(chǎn)或無形資產(chǎn)附注中卻找不到有關(guān)這些土地使用權(quán)的重要信息。第二，25家公司中有13家沒有投資性房地產(chǎn)具體項目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價值變動分類數(shù)據(jù)資料，報表閱讀者無法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項目名稱、位置、面積、單位價格，同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，無法根據(jù)會計報告判斷上市公司采用的計量方法是否恰當。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的規(guī)范

在我國企業(yè)會計準則與國際會計準則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價值計量符合財務會計未來發(fā)展方向。針對上市公司在應用投資性房地產(chǎn)公允價值計量中存在的許多問題，建議從以下四方面進一步予以規(guī)范：

（一）完善公允價值計量與披露的相關(guān)會計準則，加強政府監(jiān)管

第一是加快制定我國公允價值計量準則。2011年5月，美國財務會計準則委員會（FASB）與國際會計準則理事會（IASB）共同了關(guān)于公允價值計量和披露的最新規(guī)定，以實現(xiàn)公允價值項目趨同。制定我國公允價值計量準則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價值計量的指導性文件，保證公允價值取得、評估和變動的準確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會計準則。要求企業(yè)披露與公允價值確定的一些相關(guān)因素，如具體項目名稱、位置、面積等。參考國際會計準則對投資性房地產(chǎn)公允價值估價作法，要求上市公司聘請經(jīng)過有關(guān)部門認定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進行獨立評估，并要求披露評估報告，不能企業(yè)自己評估或聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以及其他非專業(yè)評估機構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤。第三是規(guī)范土地使用權(quán)歸類標準，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關(guān)信息。

（二）完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，為公允價值計量創(chuàng)造條件

第一完善房地產(chǎn)市場信息。活躍的市場是公允價值運用的基本前提，但是我國目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價格及相關(guān)信息不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性，國家應采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二加快推行包括《評估機構(gòu)業(yè)務質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評估準則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評估方法，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制制度

隨著我國經(jīng)濟融入全球化步伐加快，公司面臨的的風險越來越大，為此我國監(jiān)管部門不斷提高對上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價值計量資產(chǎn)的計量依據(jù)、計量程序與計量原則，并嚴格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價值計量的操作，降低隨意性，提高會計信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性。

（四）加強教育與培訓，提高會計人員職業(yè)判斷能力

公允價值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用，必須加強對會計人員有關(guān)公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價值計量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機。

參考文獻：

[1]企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn).

[2]國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn).

[3]相關(guān)上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.

[4]張鳴.投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式選擇的影響研究[J].財會學習,2010,2.

房產(chǎn)投資價值分析范文第4篇

[關(guān)鍵詞]投資；企業(yè)價值；自由現(xiàn)金流

中圖分類號：F276.6 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）14-0326-01

近幾年，理性投資理念逐步戰(zhàn)勝過去狂熱的非理性投資成為主流，投資者在選取財務指標，分析上市公司的財務狀況時也更加謹慎。自由現(xiàn)金流作為財務分析的重要指標，然而在股票投資者分析投資價值時卻很少提及。巴菲特甚至認為：“自由現(xiàn)金流是衡量企業(yè)是否值得投資的唯一指標。”他指出：“一般的準則，諸如股息率、市盈率甚至是成長率，除非他們能夠提供一家企業(yè)未來現(xiàn)金流入流出的任何線索，否則這些技術(shù)指標沒有任何意義，甚至還會誤導投資者作出決策。”

1 基于自由現(xiàn)金流指標的企業(yè)投資價值判定

ZN公司是由大連JN股份有限公司重組之后上市的一家公司，并與2009年7月15日在深圳證券交易所上市。公司主營業(yè)務由原鐵合金冶煉轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)和土木工程建筑（以下數(shù)據(jù)來源于巨潮資訊網(wǎng)和東方財富網(wǎng)）。

1.1 ZN公司自由現(xiàn)金流指標的水平

企業(yè)投資價值分析時，一般選擇五年的自由現(xiàn)金流量指標。本文通過分析ZN公司2009-2013年公開財務報告中的數(shù)據(jù)，計算得出自由現(xiàn)金流量表。

表：ZN公司2009-2013年自由現(xiàn)金流量表

單位：萬元

從表中看到，ZN公司2009-2013年自由現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，多為負數(shù)，且呈現(xiàn)遞增趨勢。這說明公司在經(jīng)營上存在風險，股利發(fā)放能力減弱，不具有投資價值的能力。下面就公司財務情況進行更深層次的分析。

1.2 自由現(xiàn)金流反映的ZN公司財務狀況

1.2.1 主營業(yè)務不具備盈利能力

首先，主營業(yè)務作為自由現(xiàn)金流的核心，對企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力至關(guān)重要。毛利率是一個能衡量企業(yè)盈利能力的指標，ZN公司房產(chǎn)銷售收入和建筑施工收入僅占主營業(yè)務收入的29%，可見該公司的主要收入來源不是這兩項經(jīng)營活動收到的現(xiàn)金。而物業(yè)收入及其他的毛利率高于上述兩者，說明該公司主要的兩項銷售業(yè)務并不賺錢。通過查看ZN公司2009-2013年公開財務報告中的現(xiàn)金流量表，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量均為負數(shù)，進一步說明ZN公司的主營業(yè)務不具備盈利能力。ZN公司自2008年重組后上市，處于從事經(jīng)營活動的初期，由于生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都處于磨合期，設備和人力資源的利用率低，材料消耗大，導致成本過高。同時，為了擴展市場必須要投入大量資金，采用能將產(chǎn)品推向市場的一切手段，因而有可能導致公司這一時期的自由現(xiàn)金流為入不敷出的狀態(tài)。

其次，為了完整反映ZN公司盈利能力，再來分析ZN公司凈利潤率和市盈率指標水平。該公司凈利潤率比較穩(wěn)定維持在8%。而市盈率總體呈下降水平，近五年的平均市盈率為15.24，一般來說，市盈率水平在14-20，說明公司處于正常水平，這些指標都反映ZN公司具有盈利能力。但是，凈利潤率和市盈率等指標存在著不足：一是市盈率指標不夠穩(wěn)定。市盈率是股票市場價格與每股收益之比。通過調(diào)整股票的K線能看到該公司09-13年的股價波動較大，每股收益也在1左右頻繁波動，所以各年的市盈率相差較大，由此算出的ZN公司平均市盈率在判斷企業(yè)未來盈利能力上存在缺陷。二是凈利潤率指標不具有說服力。從2009-2013年的利潤表中看到，ZN公司接受大量來自捐贈、政府補貼及索賠的現(xiàn)金，并且還有很多現(xiàn)金沒有收回，這部分錢沒有真正流入企業(yè)，所以凈利潤為正，而自由現(xiàn)金流為負的現(xiàn)象就正常了。美國安然公司就是典型的例子，在安然公司宣稱破產(chǎn)前二個季度，季報顯示公司盈利為4.23億美元，可現(xiàn)金流居然為-5.27億美元。

綜合以上分析，單獨使用市盈率和凈利潤率指標很難能看出公司盈利水平，因此，應該以自由現(xiàn)金流指標為判斷企業(yè)盈利能力的主要依據(jù)。

1.2.2 過度增長的營運資本存在風險

該公司營運資本過度增長并一度超過息前稅后利潤，最終導致自由現(xiàn)金流出現(xiàn)負數(shù)。一般來說，一個企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和它所需求的營運資本通常成正相關(guān)，可當企業(yè)抑制不住擴張的欲望，利潤增長迅猛時，營運資本就會出現(xiàn)過度增長的情況，給企業(yè)帶來潛在的風險。人們經(jīng)常錯誤認為，業(yè)務量增加所帶來的現(xiàn)金流入會成為企業(yè)營運資本增加的來源，但很多情況下，這一關(guān)系是相反的。ZN公司自2008年重組后，為了在市場上搶占先機，積極尋求擴大經(jīng)營規(guī)模的機會，業(yè)務量也比以前大幅度增加。ZN公司在確保產(chǎn)品實現(xiàn)銷售之前，必須要墊付大量的成本（存貨、工資和費用增加）。本文選取其中一個貨周轉(zhuǎn)率指標進行分析的原因如下：一是自由現(xiàn)金流相對其他指標具有優(yōu)勢的地方；二是存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)營運能力分析的重要指標；三是評價企業(yè)管理水平的重要內(nèi)容，反映短期償債能力。

通過計算，該公司2009-2013年存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢，說明存貨占用資金過多，流動性變差，存貨轉(zhuǎn)為現(xiàn)金或應收賬款的速度減慢，企業(yè)償債能力下降。企業(yè)在管理過程中可以通過提高存貨周轉(zhuǎn)率來增加變現(xiàn)能力。因此，企業(yè)往往營運資本增加在前，業(yè)務現(xiàn)金流入在后，這就是ZN公司營運資本擴大后會導致經(jīng)營現(xiàn)金流入減少的原因，由此造成ZN公司自由現(xiàn)金流出現(xiàn)負數(shù)。

1.2.3 依賴籌資活動現(xiàn)金流不具有可持續(xù)性

由于ZN公司內(nèi)部生產(chǎn)現(xiàn)金的能力較差，未來進行項目投資的機會就減少，那么企業(yè)是依靠什么發(fā)展壯大的呢？從現(xiàn)金流量表看到，該公司籌資活動現(xiàn)金流凈額一直高居不下并逐年上漲，這說明公司靠借款收到的大量現(xiàn)金大于償還債務支付的現(xiàn)金，企業(yè)償債能力減弱。而且公司現(xiàn)存貨幣資金與通過籌資活動獲得資金流入的數(shù)額相當，也證明該公司的現(xiàn)金來源主要依賴籌資。

2009-2013年，ZN公司由于自由現(xiàn)金流為負而不斷吞噬現(xiàn)金，迫使公司為了正常的經(jīng)營生產(chǎn)大量籌資，2013年竟高達639，816萬元。雖說籌資活動已納入公司發(fā)展規(guī)劃，但是如此之大的籌資活動凈額顯然不正常。不管是管理者以擴大經(jīng)營、投資為出發(fā)點的主動籌資行為，還是由于現(xiàn)金流失靈而不得已的行為，假如公司現(xiàn)有資金不能滿足生產(chǎn)需要，不能使其賬面上貨幣資金繼續(xù)增長，就不斷向股東伸手要錢，這種公司就像是一臺燒錢機器，而不是一臺印鈔機，不能夠自己產(chǎn)生自由現(xiàn)金流。即使籌資獲得現(xiàn)金可以解燃眉之急，但是從長遠看不具備持續(xù)性。因此，這種公司我們在投資時一定要謹慎，注意觀望。

2 結(jié)論

（1）由現(xiàn)金流能夠更客觀和真實地反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務狀況，有利于投資者作出正確的投資決策；（2）投資者能夠利用自由現(xiàn)金流判斷企業(yè)未來投資獲利的能力，在投資時應盡量選擇那些自由現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的企業(yè)，可以降低投資虧損的風險；（3）對于自由現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定甚至出現(xiàn)負數(shù)，通過大量籌資圈錢的方式獲得現(xiàn)金流入的企業(yè)，在投資時一定要謹慎。

參考文獻

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房產(chǎn)投資價值分析范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)PE；房地產(chǎn)開發(fā)；房企融資需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，尤其在開發(fā)階段對外部融資需求較高。隨著近年來調(diào)控趨緊，銀行信貸、房地產(chǎn)信托、資本市場IPO、發(fā)債等傳統(tǒng)融資渠道受阻，房地產(chǎn)私募基金（房地產(chǎn)PE）因其門檻低、運作方式靈活受到房企的青睞。

1 我國房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)私募基金起步于20世紀90年代，1995年《境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》鼓勵海外基金進入，房地產(chǎn)PE得以起步。2010年起國家重點調(diào)控樓市，加劇了房企的資金壓力，而同年發(fā)改委提出要加快股權(quán)投資基金制度建設，本土基金取代海外基金成為主角，房地產(chǎn)PE進入高速發(fā)展期。2013年①我國本土房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)約510家，累計管理規(guī)模超過6000億元，新募基金132只，金額714.7億元；投資案例105個，金額423.18億元，相較于2010年擴大了近6倍（見圖1）。

基于房地產(chǎn)業(yè)金融化程度的不同，我國房地產(chǎn)PE募資模式與歐美發(fā)達國家有很大差異。我國房地產(chǎn)PE更注重標的項目而非基金運營團隊，一般先確定項目后，再根據(jù)項目特征設計基金產(chǎn)品而募資，這與我國房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)為主的經(jīng)營模式相適應。我國缺乏成熟的機構(gòu)投資者②募集對象以富裕個人和民營企業(yè)為主，募資能力相對弱；故多采用結(jié)構(gòu)化的基金產(chǎn)品，即參照信托產(chǎn)品劃分“優(yōu)先、中間、劣后受益人”，信托計劃作為優(yōu)先受益人參與出資，代替機構(gòu)投資者的角色完成目標籌資金額。據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)，2007―2013年我國房地產(chǎn)私募基金絕大多數(shù)投向了房地產(chǎn)項目開發(fā)，在金額上占比約92%。一方面是由于項目開發(fā)投資涉及金額規(guī)模較大；另一方面是由于我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營以項目為基本單位，以“開發(fā)―出售回款”為主要模式，因而PE盈利模式也偏短期機會型，以融資功能為主。

2 房地產(chǎn)開發(fā)融資需求分析

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈

房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量資金的支持。按開發(fā)流程順序，可將其劃分為前期拿地、工程建設和租售回款三個階段。前兩個階段為資金輸入期，最后一階段則為資金回流期。第一階段，主要現(xiàn)金流出項為土地出讓金，一般來自企業(yè)自有資金；第二階段，開發(fā)商投入項目開發(fā)資金，保障施工過程中的流動資金，資金主要源自商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、施工企業(yè)墊付資金及企業(yè)自籌資金等；第三階段，開發(fā)商通過預售和項目竣工租售回流資金，主要支出項為宣傳費用和經(jīng)營費用，回流資金主要為購房款，一般來自個人住房按揭貸款、公積金貸款及購房者的自有資金。

不難看出，銀行貸款貫穿我國房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，資金鏈中的主要資金項房地產(chǎn)開發(fā)資金、建筑企業(yè)及房企流動資金及個人購房款等都直接或間接來自商業(yè)銀行貸款。這種依賴債權(quán)融資結(jié)構(gòu)的資金來源期限短，不適合需長期占用資金的持有經(jīng)營類項目和回款速度慢的租賃類項目。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

2010年以來房地產(chǎn)市場密集調(diào)控，銀行體系收緊銀根以預防因房地產(chǎn)資金鏈斷裂而引發(fā)的金融風險。與此同時，限購令削弱了市場需求，導致房企快速銷售回款這一資金回流渠道受阻，還本付息能力降低；而2014年以來，隨著房市“降溫”，資金回流變得更為困難。此外，2006年起我國加強了對外資投資房地產(chǎn)業(yè)的限制以避免過度投資和投機，海外資金流入量減少。從圖2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接銀行貸款（國內(nèi)貸款和個人按揭貸款）在房企資金來源渠道中的比例呈下降趨勢，利用外資規(guī)模也較小，而企業(yè)自籌資金比例上升，已成為最主要的資金來源。

雖然房企資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，但商業(yè)銀行信貸仍是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的最大保障。據(jù)統(tǒng)計③，2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金總額12.2萬億元，其中直接銀行貸款（國內(nèi)貸款和個人按揭貸款）占比27.6%，加上自籌資金和定金及預付款中的間接委托貸款（大部分是銀行抵押貸款），銀行信貸實際上占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的53.7%，遠高于國際通行標準40%。造成這種現(xiàn)象的主要原因之一就是我國房企自籌資金中仍以債權(quán)資金，特別是銀行貸款等私募債權(quán)為主。由于我國房地產(chǎn)業(yè)對商業(yè)銀行的依賴度過高，房地產(chǎn)開發(fā)運行過程中的市場風險和信用風險易轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險，進而可能影響實體經(jīng)濟。

就整體趨勢而言，我國房企傳統(tǒng)資金來源渠道變窄，而企業(yè)自籌資金的壓力增大。當前自籌資金中的債權(quán)資金比重較大，融資期限短易造成回款壓力，且實質(zhì)上仍較多依賴商業(yè)銀行貸款（抵押貸款形式）。為改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)，房企應尋求更靈活多樣地股權(quán)融資方式，根據(jù)資金用途合理設計企業(yè)自籌資金來源和期限結(jié)構(gòu)。

3 房地產(chǎn)私募基金發(fā)展方向

3.1 發(fā)展?jié)摿?/p>

除銀行信貸外，我國房地產(chǎn)業(yè)還有信托、基金、共同開發(fā)、融資租賃等多種快速發(fā)展的外部融資方式。但相對于房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金需求而言，這類融資渠道規(guī)模仍然較小。2013年房企外部資金來源中，非信貸和銷售回款渠道（包括基金、信托、外債、民間借貸等）資金僅占8.7%。 僅就房地產(chǎn)私募基金一項來看，2013年實現(xiàn)投資63.16億美元，僅占當年全國房地產(chǎn)投資總額的0.49%左右，房企資金總額的0.35%；即使考慮它的累計資金管理規(guī)模6000多億元，也不足該年房企資金量的0.5%。而國際上股權(quán)私募作為來源渠道占比通常達到30%以上，美國則高達70%～80%，對比來看，我國房地產(chǎn)私募基金還有很大的發(fā)展空間。

從國際范圍來看，房地產(chǎn)PE一般有公司制、信托制和合伙之三種組織運作形式，而合伙制由于稅收優(yōu)惠和激勵約束等方面的優(yōu)勢，更受投資者青睞。我國2007年新修訂的《合伙企業(yè)法》確立了有限合伙企業(yè)的法律地位，為私募股權(quán)基金組織建設奠定了良好的基礎(chǔ)。此外國家發(fā)改委在2010年明確提出要加快股權(quán)投資基金制度建設，而2011年年初新 《基金法》草案也擬將房地產(chǎn)投資基金納入其中，這意味著房地產(chǎn)PE有望確立正式法律地位，走向規(guī)范化，利于擴大規(guī)模運作形成房地產(chǎn)私募市場。

信貸環(huán)境變化沖擊了現(xiàn)有房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，致使資金供給減少，融資成本上升，迫使房企尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)PE本質(zhì)上是一種定向于房地產(chǎn)業(yè)的投資基金。從投資者的角度看，可通過資產(chǎn)組合投資與管理滿足其高收益、低風險的投資需求。從融資方房企的角度看，房地產(chǎn)PE能集中零散資金，在籌資成本、資金來源等方面也具有較強的可行性。

由于投資渠道匱乏，過去十年間我國個人投資者主要直接投資于房地產(chǎn)終端產(chǎn)品，如住房、商鋪等。2014年上半年調(diào)查顯示④，我國部分一、二線城市住房投資回報率已跌至2%，低于同期銀行存款利率，直接投資于終端房地產(chǎn)產(chǎn)品的收益率大幅下降，房地產(chǎn)去投資化趨勢顯現(xiàn)。為追求收益性，這一部分的資金將尋找其他投資途徑，從終端投資轉(zhuǎn)向過程投資，有利于成為房地產(chǎn)PE最大的潛在資金供給者。民營企業(yè)發(fā)展迅速，追逐利潤的動機強烈，借助房地產(chǎn)PE的專業(yè)管理和分散化投資，可降低行業(yè)進入壁壘，間接擴大企業(yè)經(jīng)營范圍和規(guī)模。短期來看，富裕個人投資者和民營企業(yè)將是房地產(chǎn)PE投資的主要力量。而從長期來看，比照國外房地產(chǎn)PE以養(yǎng)老基金為主要資金來源的現(xiàn)狀，隨著風險控制能力的增強和政策的放開，國內(nèi)保險和社保基金等機構(gòu)投資者也會逐步成為重要的投資力量。

3.2 介入時點

房地產(chǎn)私募基金應用于房地產(chǎn)開發(fā)階段，主要優(yōu)勢有兩點：一是投資方式靈活，限制少，在房地產(chǎn)開發(fā)各階段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地產(chǎn)項目管理方面的專業(yè)背景，提供咨詢、管理等技術(shù)層面的服務，促進項目的決策、拓展。

3.2.1 拿地階段

房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的運作始于土地出讓，土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，平均約占30%。2007年12月，人民銀行和銀監(jiān)會共同出臺的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款”，對房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金能力提出了更高的要求。

我國房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金多來自其他項目銷售款和自身積累現(xiàn)金流。資本市場上發(fā)債或IPO融資方式雖然融資規(guī)模較大，速度較快，但對融資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和財務表現(xiàn)要求較高。且此類大規(guī)模融資往往是基于企業(yè)層面而非單一項目，對預期有良好收益率的房地產(chǎn)項目的資金支持效果有限。房地產(chǎn)私募基金投資則主要與具體項目相聯(lián)系，在土地投標時就通過股權(quán)投資方式介入，不僅能針對性地滿足房企的資金需求，而且可通過早期介入更好地管理和控制融資項目，對該項目施加更大的影響，從而規(guī)避投資風險。一般而言，土地出讓階段進入的房地產(chǎn)私募基金投資會持續(xù)至項目建成出售才會退出，資金存續(xù)期為2∽3年，較多采用股東股權(quán)回購和物業(yè)拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建設階段

作為該階段主要資金來源的房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件較嚴，除必須具備《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》四證外，還要求貸款項目具有一定比例的自有資金（最低為30%），并在銀行貸款之前投入項目建設。通常在獲得“四證”前，開發(fā)項目會有一段時間的資金缺口，是房地產(chǎn)PE介入的良好時點。

該階段資金來源和流向涉及建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行等多個主體，資金運作較為復雜。房地產(chǎn)PE在此階段介入，不僅能以靈活的方式解決資金缺口，還能發(fā)揮第三方智庫的作用。在資金方面，可推薦有實力的建筑商以此延長開發(fā)商付款期限，可協(xié)助開發(fā)商四證齊全后向銀行貸款；在項目管理方面，能及時調(diào)整項目定位，提高項目投資的可行性，協(xié)助項目的后期包裝及運作。

3.2.3 租售回款階段

項目取得預售許可證后，即可通過租售回款，回流資金主要來自購房者的個人銀行按揭貸款和公積金貸款，資金回流的情況決定了一個項目的盈利與否。不考慮信貸環(huán)境，造成此階段資金缺口的原因一般有三種，一是未能按期獲得預售許可證，二是銷售情況不理想，三是項目性質(zhì)為長期持有經(jīng)營，回款速度慢。

房地產(chǎn)PE可據(jù)資金缺口原因靈活融資以滿足資金需求，提升項目價值。因未能獲得預售許可證造成的資金短缺時間通常較短，房地產(chǎn)PE可通過信托計劃融資后先為購房者提供按揭貸款，待項目取得預售許可證后再將上述按揭貸款項目轉(zhuǎn)給銀行而推出，資金周轉(zhuǎn)速度及安全度均較高。對于銷售不理想的項目，房地產(chǎn)PE既可提供資金協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再次開發(fā)或?qū)⒎慨a(chǎn)重新裝修定位，以此提升項目投資價值；也可以將其視作不良資產(chǎn)，收購后進行拆分組合，包裝后再出售、融資或租賃以獲得投資收益，退出方式靈活。對于第三種原因造成的資金短缺，房地產(chǎn)PE則可通過股權(quán)投資參與項目的管理運作，該類投資方式對房地產(chǎn)PE而言，風險較低，能獲得長期較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也有利于形成“開發(fā)――長期持有”的經(jīng)營模式，提升項目價值。

4 小結(jié)

房地產(chǎn)私募基金會通過非公開募集的方式，向投資者發(fā)行受益憑證從而募得資金，并由專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)進行資金運作和管理，同時兼具融資和專業(yè)第三方管理雙重職能。房地產(chǎn)開發(fā)是我國當前房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)和主要價值創(chuàng)造過程，但隨著房市調(diào)控，信貸環(huán)境改變，過去主要依托于商業(yè)銀行貸款的資金結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，需要尋求其他低成本、高靈活度的融資方式。而房地產(chǎn)PE運作靈活，在房地產(chǎn)開發(fā)前期拿地、工程建設、竣工租售等各個環(huán)節(jié)都能較為靈活地設計資金結(jié)構(gòu)，滿足房企資金需求，契合其經(jīng)營目標，是較為理想的外部融資方式。

但需要注意的是，我國房地產(chǎn)PE尚處于起步階段，體量較小，其作為開發(fā)資金來源的作用非常有限。一方面，這預示著房地產(chǎn)PE在我國的發(fā)展空間較大；另一方面，也折射出房地產(chǎn)PE面臨的一些困境。首先，我國房地產(chǎn)PE并沒有明確的法律地位和相關(guān)法律規(guī)范，難以形成規(guī)模市場。其次，我國缺乏成熟的機構(gòu)投資者和穩(wěn)定的資金來源。從國際范圍來看，養(yǎng)老基金是最大且穩(wěn)定的資金來源，但我國相對應的社保基金投資限制比較嚴格，僅限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，其中銀行存款和國債比例不得低于50%；其他機構(gòu)投資者如保險公司也被限制投資房地產(chǎn)業(yè)。此外，房地產(chǎn)PE退出渠道有限，房企上市和公開發(fā)行債券的審查嚴格，且耗時較長；而貸款證券化和REITS等國際常見投資渠道，一定程度上限制了房地產(chǎn)PE的發(fā)展。

不難看出，房地產(chǎn)PE在政策法規(guī)層面仍有諸多限制。但作為房企融資的新興模式，其應更加關(guān)注如何通過靈活的資金結(jié)構(gòu)設計，更好地滿足開發(fā)過程中的資金需求；同時注重培養(yǎng)專業(yè)人才，參與投資項目的監(jiān)督、指導，促使房企業(yè)優(yōu)化資源配置，提高開發(fā)效率。

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