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房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第1篇

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿(mǎn)足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線(xiàn)上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷(xiāo)售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴(lài)貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000/平方米，且目前銷(xiāo)售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿(mǎn)意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶(hù)提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以?xún)?nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；融資管理；預(yù)算管理；風(fēng)險(xiǎn)管理；工期控制

一、靈活運(yùn)作，積極拓寬融資渠道

目前，房地產(chǎn)資金主要來(lái)自七個(gè)方面。國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要融資渠道。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，其融資方式單一化，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中到商業(yè)銀行。

造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。首先是由于政府對(duì)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過(guò)低。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行直接融資尚存法律和政策障礙。

針對(duì)這種現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在現(xiàn)有金融法規(guī)和制度的框架內(nèi)靈活運(yùn)作，積極拓寬融資渠道。

首先，借助房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于某個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展；資金供給方式靈活，可靈活設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品的特點(diǎn)，被認(rèn)為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以?xún)?yōu)化公司結(jié)構(gòu)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托主要有三種方式：傳統(tǒng)的貸款方式，與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣；以股權(quán)融資的方式，信托公司持有開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，開(kāi)發(fā)商承諾在約定的時(shí)間以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)；交易方式的信托產(chǎn)品。

其次，適當(dāng)引入機(jī)構(gòu)投資者的融資。

在證券市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是普通住宅市場(chǎng)被看好的條件下，投資公司將樂(lè)意向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供流動(dòng)資金貸款、信托，股權(quán)投資等投資方式的資金。對(duì)項(xiàng)目的要求多是資金回籠快，融資時(shí)間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資額度在2000萬(wàn)～1億元人民幣。

第三，典當(dāng)融資。典當(dāng)對(duì)于小額短期融資有快速的優(yōu)勢(shì)，而從2005年4月1日開(kāi)始執(zhí)行的《典當(dāng)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)典當(dāng)融資的綜合費(fèi)率作了調(diào)整：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)月綜合費(fèi)率不得超過(guò)本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過(guò)典當(dāng)行注冊(cè)資本，對(duì)于注冊(cè)資本不足1000萬(wàn)元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)100萬(wàn)元；注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過(guò)注冊(cè)資本的10％。

第四，銀行貸款在可以預(yù)期的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。各級(jí)政府應(yīng)建立和健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸服務(wù)的組織體系、各型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的評(píng)級(jí)制度，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)發(fā)放信用貸款。

二、強(qiáng)化資金的預(yù)算管理和風(fēng)險(xiǎn)管理

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。

首先，在年初，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。確定資金需要量，是融資的依據(jù)和前提。資金不足，固然影響企業(yè)的發(fā)展，但資金過(guò)剩也會(huì)影響資金使用效果。其中，資金預(yù)算收入最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。特別要注意預(yù)售收入的再投入部分是否與銷(xiāo)售收入計(jì)劃相配合與協(xié)調(diào)。通過(guò)編制企業(yè)年度資金預(yù)算計(jì)劃，能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預(yù)算方案實(shí)行后要求要嚴(yán)格執(zhí)行。

其次，企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，既通過(guò)日常的報(bào)表了解全面情況，又通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的深層次問(wèn)題，特別是應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等往來(lái)帳目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理，應(yīng)將部門(mén)負(fù)責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)工期控制管理。眾所周知，資本成本與時(shí)間因素成正比，施工階段的工期的長(zhǎng)短，直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第3篇

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);資金鏈管理;資金風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范

1引言

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，良好的資金鏈管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵性?xún)?nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)期間長(zhǎng)，并且所需投入的資金規(guī)模大，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金流動(dòng)的高要求需要其具有良好的資金鏈管理能力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期能夠及時(shí)合理的回收資金，加快企業(yè)的資金回收速度是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，因此文章對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的研究具有非常大的現(xiàn)實(shí)意義。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理概述

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其資金鏈運(yùn)動(dòng)的過(guò)程可以大致分為三個(gè)階段:資金籌集、資金使用以及資金回收。資金的籌集是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)資金鏈運(yùn)動(dòng)的開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的資金投入規(guī)模相當(dāng)大，房地產(chǎn)企業(yè)只有籌集到足夠的資金才能進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，引起資金的流動(dòng)。資金的使用是在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行購(gòu)置物資、發(fā)放工資、項(xiàng)目建設(shè)等活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用資金才能實(shí)現(xiàn)資金的增值。資金的回收是整個(gè)資金鏈過(guò)程中最為重要的一環(huán)，只要項(xiàng)目投資過(guò)程中的資金及時(shí)回籠，企業(yè)才能保證資金鏈不斷裂，這也是保證企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的必要條件。與市場(chǎng)上其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程所需的資金規(guī)模更多，而且資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期時(shí)間更長(zhǎng)，也因此其所面臨的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)也越高，具體表現(xiàn)在其資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)的三個(gè)階段:一是資金籌措風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)工期長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜，投入的資金和人力、物力都較多，籌資中面臨的風(fēng)險(xiǎn)高。二是資金使用風(fēng)險(xiǎn)大。考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所涉及的部門(mén)、人員多，經(jīng)手資金管理的部門(mén)和人員也多，要著重分析資金運(yùn)行使用過(guò)程中的高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)來(lái)有效防范風(fēng)險(xiǎn)。三是資金收回風(fēng)險(xiǎn)大。相較于其他企業(yè)以月、年為運(yùn)營(yíng)周期，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)和投資一般要經(jīng)過(guò)五年、十年甚至更久的發(fā)展周期，通常一個(gè)項(xiàng)目涉及數(shù)億或數(shù)十億的資金額度，其資金的回收需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)的按時(shí)按額銷(xiāo)售成功，一旦房地產(chǎn)最終銷(xiāo)售環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，則資金回收將會(huì)產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題分析

(1)資金籌集渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，所需的資金規(guī)模相當(dāng)大，企業(yè)自身的自有資金難以滿(mǎn)足融資的需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴(lài)銀行貸款籌資，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比較大，財(cái)務(wù)杠桿較高，雖然這些年來(lái)我國(guó)金融市場(chǎng)繁榮發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展了一些融資渠道，但是銀行貸款基本上支持了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍是較為單一。銀行貸款的優(yōu)勢(shì)是籌資規(guī)模大，但是其也有很多不足之處，例如銀行貸款會(huì)受到國(guó)家貨幣政策的直接影響，當(dāng)國(guó)家實(shí)施從緊的貨幣政策，就會(huì)導(dǎo)致貸款利率的上升、貸款門(mén)檻的提高，從而帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)成本上升、資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重情況下會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)清算。當(dāng)前單一的資金籌集渠道，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

(2)資金預(yù)算管理水平低。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投入高，因此必須進(jìn)行有效的資金預(yù)算管理，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行統(tǒng)一籌劃安排。但是現(xiàn)階段我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算管理上還存在較多問(wèn)題，與完善的預(yù)算管理體系存在較大差距。具體可以從以下兩個(gè)方面來(lái)看:一方面資金管理前期缺乏評(píng)估，在項(xiàng)目建設(shè)初期沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目本身進(jìn)行充分的調(diào)研，并設(shè)計(jì)資金預(yù)算方案，導(dǎo)致資金使用過(guò)程缺乏科學(xué)的管理，從而造成資金的浪費(fèi)。到了項(xiàng)目后期，一些項(xiàng)目可能就難以按時(shí)竣工，從而引發(fā)項(xiàng)目資金回籠困難，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面項(xiàng)目建設(shè)期間費(fèi)用支出占比較高，對(duì)于項(xiàng)目過(guò)程中物資的采購(gòu)、人力的支出都沒(méi)有制訂合理的計(jì)劃安排，資金使用效率低下，期間費(fèi)用支出率過(guò)高，費(fèi)用實(shí)際支出與預(yù)算安排的差距過(guò)大，導(dǎo)致項(xiàng)目過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)停滯，影響工期的推進(jìn)。

(3)資金風(fēng)險(xiǎn)管理能力弱。資金是一個(gè)企業(yè)的“血液”，建立有效的資金風(fēng)險(xiǎn)管理體系，做好資金風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警、防范工作對(duì)于每個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的，尤其是對(duì)于資金鏈周轉(zhuǎn)規(guī)模巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有樹(shù)立科學(xué)的資金風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中十分注重利潤(rùn)而下意識(shí)地為了追求巨額利潤(rùn)忽視其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過(guò)高利率大規(guī)模舉債融資，造成財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)提升過(guò)快，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，也沒(méi)有對(duì)常見(jiàn)的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)制定防范應(yīng)對(duì)方案，當(dāng)項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)或者是銷(xiāo)售情況無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)處于放大的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。

4優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理的措施建議

(1)擴(kuò)寬企業(yè)籌資渠道。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到政府政策的影響和管控，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理，可以更加注重政府政策因素，謀求發(fā)展機(jī)遇。一方面，政府為了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也出臺(tái)了一些政策措施，房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注政府的政策變動(dòng)，投資方向要緊跟政策的變動(dòng)，切忌盲目貪大投資;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷擴(kuò)寬外部籌資的渠道，可以借助當(dāng)前我國(guó)二級(jí)信貸市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇進(jìn)行上市融資，或者是發(fā)放企業(yè)債券，當(dāng)然具體的投資結(jié)構(gòu)和方向必須要著眼項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身的主要特征，對(duì)融資方案加以制定和調(diào)整，使其更加科學(xué)和合理，有效降低資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第4篇

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理

一、當(dāng)下房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀

(一)制度方面

制度是管理執(zhí)行的基石。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金規(guī)模較大，周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，制度的建立和不斷完善是其管理執(zhí)行力度和效果的根本保證。當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的制度建立和設(shè)計(jì)方面存在著一定的不足，主要體現(xiàn)在制度的建立缺失和設(shè)計(jì)的不合理兩個(gè)方面。對(duì)于關(guān)系到制度有無(wú)的問(wèn)題，制度的建立是企業(yè)進(jìn)行資金管理的第一步，是管理工作的開(kāi)始和出發(fā)點(diǎn)。當(dāng)下我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，除去具有較大規(guī)模的企業(yè)外，部分規(guī)模較小或者存續(xù)時(shí)間較短的企業(yè)在這方面的建設(shè)有一定的滯后性，一方面是由于“不需要”的意識(shí)導(dǎo)致；另一方面是由于“不知道從何下手”的技術(shù)性問(wèn)題導(dǎo)致。這就是另一方面的問(wèn)題，企業(yè)建立的資金管理制度存在著一定的合理性和科學(xué)性的問(wèn)題，這就給后面的執(zhí)行帶來(lái)了較大的問(wèn)題。綜合各個(gè)方面的因素分析，技術(shù)性方面的缺失和不足主要是由于人才和建立的決心導(dǎo)致，這個(gè)在下面的“技術(shù)方面”會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的闡釋和分析。

(二)技術(shù)方面

正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)在建立自己的資金管理制度的時(shí)候，會(huì)通過(guò)自己的人才隊(duì)伍，然后根據(jù)自身的建設(shè)目的、自身企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和所處的行業(yè)地位來(lái)進(jìn)行較為有針對(duì)性的建設(shè)。但是，受到人才能力的限制，以及相關(guān)建設(shè)的目的和行業(yè)地位等具體環(huán)境的判斷研究的不準(zhǔn)確，企業(yè)所建立的資金管理制度會(huì)存在著一定的缺陷和不足。這種不足主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是技術(shù)層面的不先進(jìn)和不科學(xué)，另一個(gè)是脫離實(shí)際情況。

(三)執(zhí)行方面

任何的制度在建立之后，都需要在不斷的實(shí)踐中進(jìn)行總結(jié)和反思，以期在這個(gè)過(guò)程中進(jìn)行不斷的完善和修正，以期達(dá)到預(yù)期的制度設(shè)計(jì)效果和目的。對(duì)于資金管理來(lái)講，就是達(dá)到降低資金使用成本和使用風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)資金使用安全的目的。總體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況不容樂(lè)觀，除了較大規(guī)模的企業(yè)之外，部分企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況還處在“走形式”階段，歸根結(jié)底，這種情況的發(fā)生一方面是由于企業(yè)的相關(guān)執(zhí)行人員的認(rèn)識(shí)程度沒(méi)有到位，另一方面，也是企業(yè)所設(shè)計(jì)的資金管理制度在執(zhí)行之后沒(méi)有明顯的效果，足以讓相關(guān)管理和執(zhí)行人員認(rèn)識(shí)到這種管理方式起到的巨大積極作用，這就給制度和管理方式的推廣和完善帶來(lái)較大的問(wèn)題。

二、案例分析

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始積極探索具有較強(qiáng)適應(yīng)能力的資金管理方式，其中具有一定創(chuàng)新思維的是“動(dòng)態(tài)資金管理”，就企業(yè)本身來(lái)講，青島市市南區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)在適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)所展現(xiàn)出來(lái)的措施和態(tài)度，值得研究。總體來(lái)講，青島市市南區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)深知房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的當(dāng)下，面臨著銷(xiāo)售和資金壓力，更加需要企業(yè)練好內(nèi)功，做好防范和管理工作。具體來(lái)講，該區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)深刻把握動(dòng)態(tài)資金管理即是以成本控制為中心，通過(guò)合約規(guī)范，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全局、全方位的資金成本管理，做好資金流分析，特別是動(dòng)態(tài)和靜態(tài)現(xiàn)金流的相結(jié)合的分析方式，提升企業(yè)內(nèi)部控制資金成本和風(fēng)險(xiǎn)的能力和效果，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的資金管理能力提升，保證企業(yè)的資金使用安全。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理建議和措施

(一)制度方面

針對(duì)制度方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引起足夠的重要，要充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)的資金管理制度的設(shè)計(jì)和完善是資金管理工作的開(kāi)始和基點(diǎn)，這基本決定著后期執(zhí)行的效果和效率。總體來(lái)講，企業(yè)在進(jìn)行資金管理制度設(shè)計(jì)和建立的時(shí)候，需要積極引進(jìn)相關(guān)的技術(shù)人才，積極和先進(jìn)的企業(yè)進(jìn)行交流和學(xué)習(xí)，提升自身對(duì)資金管理的認(rèn)識(shí)和理解，增強(qiáng)自身對(duì)于資金管理制度的設(shè)計(jì)和完善能力。另一方面，也要增強(qiáng)企業(yè)對(duì)于自身發(fā)展特點(diǎn)和所處階段的解讀能力，充分把握這樣的發(fā)展特征，并將這種特征積極的融入到制度的建設(shè)中去，建立起具有自身特色的資金管理制度，為資金管理能力的提升奠定良好的基礎(chǔ)。

(二)技術(shù)方面

對(duì)于技術(shù)方面來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該積極的引進(jìn)相關(guān)的人才和培訓(xùn)體系，建立自身的知識(shí)和技能儲(chǔ)備中心，為企業(yè)建設(shè)和完善資金管理制度做好充分的準(zhǔn)備工作。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該積極和先進(jìn)的企業(yè)建立良好的交流機(jī)制，就資金管理各個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行較好的交流，相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，實(shí)現(xiàn)資金管理能力提升的共贏局面。更為重要的是，企業(yè)應(yīng)該在引進(jìn)人才和相互交流的基礎(chǔ)上，建立起自身的研究中心，這里可以不僅僅針對(duì)資金管理，可以面向企業(yè)各個(gè)方面的內(nèi)部管控，做好這樣的研究中心，有利于時(shí)刻保持在管理理念和管理方式方面的不斷更新，提升管理效率和效果。

(三)執(zhí)行方面

在執(zhí)行方面，企業(yè)應(yīng)該積極建立相關(guān)執(zhí)行督查制度和體系，不僅僅要對(duì)具體的執(zhí)行人員進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，選擇那些具有相當(dāng)?shù)膱?zhí)行能力、技術(shù)能力、責(zé)任心的人員，還要對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的執(zhí)行前培訓(xùn)，夯實(shí)執(zhí)行基礎(chǔ)。另外，也要對(duì)相應(yīng)的管理人員進(jìn)行反向的約束，建立起良好的上通下達(dá)信息流通機(jī)制，積極反饋執(zhí)行情況，做好應(yīng)急解決措施準(zhǔn)備，降低執(zhí)行相應(yīng)時(shí)間。

四、結(jié)束語(yǔ)

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生著較大的不同，企業(yè)在積極適應(yīng)這種新常態(tài)的時(shí)候，需要不斷的根據(jù)具體的情況積極調(diào)整策略。對(duì)于資金管理來(lái)說(shuō)，其重要性不言而喻，是房地產(chǎn)企業(yè)積極迎接挑戰(zhàn)的重要方面。總體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該深入的研究當(dāng)下所面臨著的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)環(huán)境，把握其特點(diǎn)和不同，然后積極研究當(dāng)下企業(yè)在資金管理方面的不足和問(wèn)題，特別是和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的特點(diǎn)不相適應(yīng)的地方。最后，要積極學(xué)習(xí)先進(jìn)地方和先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，結(jié)合自身的特點(diǎn)進(jìn)行制度的設(shè)計(jì)等等。具體來(lái)講，企業(yè)應(yīng)該在制度設(shè)計(jì)和完善方面，積極引進(jìn)相關(guān)的技術(shù)人才，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，掌握先進(jìn)的技術(shù)和知識(shí)能力，做好后期的執(zhí)行工作，落實(shí)責(zé)任制，在實(shí)踐中不斷的糾正和完善，使之能夠在未來(lái)的變革中具有更好的適應(yīng)能力，切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力。

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房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)控制；預(yù)算管理；集中管理；監(jiān)督

從1998年國(guó)家取消福利分房開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近20年間得到迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)家的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的進(jìn)程中，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要生產(chǎn)要素的資金，在其中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控日益趨緊，行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，相對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)、高杠桿開(kāi)發(fā)模式也越來(lái)越難以為繼，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭房企萬(wàn)科在年度秋季例會(huì)中喊出了“活下去”的口號(hào)，明確公司一切工作應(yīng)當(dāng)以完成6300億銷(xiāo)售回款目標(biāo)為前提，萬(wàn)科讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)感受到了瑟瑟寒意，也更加凸顯了資金在房企中的重要性。當(dāng)前，眾多房企普遍感受到資金短缺的壓力，部分房企甚至呈現(xiàn)出資金鏈斷裂的危機(jī)，資金管理成了房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新發(fā)展中所要面對(duì)的關(guān)鍵性問(wèn)題，它不僅是企業(yè)賴(lài)以生存的基本保障，也是企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保持良性持續(xù)健康發(fā)展的源泉和動(dòng)力。

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重要性

（一）能夠增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)整體管理水平

資金是企業(yè)的血液，資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心，進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，應(yīng)當(dāng)以資金管理為主線(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的高低直接決定著企業(yè)整體管理水平。科學(xué)高效的資金管理能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)的物質(zhì)保障，能夠合理規(guī)劃企業(yè)資金，加速資金周轉(zhuǎn)，降低資金成本，最大限度的發(fā)揮資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，強(qiáng)化企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有力促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的提升。

（二）能夠有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，不僅要確保企業(yè)具有科學(xué)合理的資金結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要求能夠抵御存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流。科學(xué)高效的資金管理，能夠保護(hù)企業(yè)資金安全，規(guī)范資金的籌集與運(yùn)用，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效提升，保證企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問(wèn)題

（一）缺乏資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

目前，眾多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的資金管理意識(shí)還很薄弱，沒(méi)有將資金的時(shí)間價(jià)值完全融入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，往往側(cè)重于項(xiàng)目安全、質(zhì)量、進(jìn)度，效益，而忽略了企業(yè)資金管理存在的潛在性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，資金計(jì)劃不科學(xué)，不合理，不具體，容易造成項(xiàng)目資金籌集不及時(shí)，影響項(xiàng)目實(shí)施，或者造成資金閑置，抬高資金成本，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)階段，在項(xiàng)目工程建設(shè)中，受到現(xiàn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制度的影響，對(duì)資金管理沒(méi)有引起足夠的重視，忽略了與項(xiàng)目總承包方之間的良好溝通，不能及時(shí)跟蹤、掌握資金具體流向，容易造成資金計(jì)劃編排不合理，不能充分發(fā)揮資金的使用效率，進(jìn)而造成資金短缺或者資金成本增加，影響項(xiàng)目順利實(shí)施，侵蝕項(xiàng)目收益并影響企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，多且分散，經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)在建項(xiàng)目資金調(diào)動(dòng)頻繁，造成資金在各在建項(xiàng)目之間以及項(xiàng)目與房企之間的交叉占用，增大了資金管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售階段，部分房企對(duì)銷(xiāo)售回款的重視程度不夠，造成銷(xiāo)售房款長(zhǎng)期掛賬，不能及時(shí)回籠資金，影響資金使用效率，增加了資金成本，降低了企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。

（二）資金管理制度存在漏洞

當(dāng)前，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度在逐步規(guī)范，但仍然存在較大缺陷，造成企業(yè)的資金管理無(wú)法從制度上得到保障和支持。

（三）資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行不嚴(yán)格

眾多房企普遍存在資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行不嚴(yán)格現(xiàn)象，資金預(yù)算流于形式，預(yù)算編制與實(shí)際執(zhí)行脫節(jié)，造成房地產(chǎn)企業(yè)不僅無(wú)法有效控制資金在各環(huán)節(jié)、各階段的合理調(diào)配使用，更有可能面臨著極為嚴(yán)峻的超支現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。

（四）資金結(jié)算方式亟待改進(jìn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)所承接的項(xiàng)目工程不存在著跨區(qū)域限制的情況，開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目多且分散，為了解決這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)所在地設(shè)立項(xiàng)目公司，開(kāi)通獨(dú)立的銀行賬戶(hù)，但如此一來(lái)，使其不僅在資金管理上存在著資金比較分散的問(wèn)題，而且在資金結(jié)算時(shí)也存在著種種問(wèn)題，既不利于企業(yè)及時(shí)而準(zhǔn)確地掌握具體情況，更欠缺對(duì)資金回收的全面掌控，尤其是還將嚴(yán)重影響企業(yè)資金的循環(huán)利用，在資金回收不到位之時(shí)將導(dǎo)致出現(xiàn)資金占用率高的問(wèn)題，這將對(duì)資金成本以及融資造成極為不利的影響。

（五）融資渠道收緊，資金壓力增大

目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策日益趨緊，“去杠桿”已經(jīng)成為國(guó)家推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和控制降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，2018年，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步明確要求嚴(yán)格控制各類(lèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，融資難已經(jīng)成為各房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，由此也進(jìn)一步加大了各房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（六）資金管理監(jiān)督機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理不僅需要建立科學(xué)合理的資金管理制度，更需要通過(guò)完善的監(jiān)督機(jī)制得以有效落實(shí)與執(zhí)行。然而，在當(dāng)前的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，不僅對(duì)資金預(yù)算的執(zhí)行情況不能完全掌握，甚至對(duì)資金使用情況也未能進(jìn)行定期檢查，無(wú)論是應(yīng)收賬款，還是預(yù)付賬款，既沒(méi)有往來(lái)跟蹤管理，也無(wú)法掌握資金回收速度，內(nèi)部控制薄弱，嚴(yán)重欠缺監(jiān)管，導(dǎo)致資金被挪用、浪費(fèi)、使用效率低下等問(wèn)題的產(chǎn)生。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效對(duì)策

（一）加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

資金風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，潛伏于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)管理中，資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，貫穿于企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的始終，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全員參入，樹(shù)立并加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，不但要將資金管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，而且應(yīng)將資金管理落實(shí)到方方面面的具體工作中，使其在增強(qiáng)企業(yè)全員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的基礎(chǔ)上提升企業(yè)抵御資金風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（二）建立健全資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理，應(yīng)當(dāng)明確各部門(mén)的資金管理職責(zé)，規(guī)范資金籌集和使用的審批流程和審批權(quán)限，建立健全各項(xiàng)資金管理制度，通過(guò)制度規(guī)范、約束企業(yè)員工在各項(xiàng)資金管理活動(dòng)中的行為。

（三）加強(qiáng)資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)上加強(qiáng)資金預(yù)算管理，創(chuàng)建資金預(yù)算管理小組，明確其責(zé)、權(quán)、利，使其在完善的制度管理下，科學(xué)合理地制定項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃。在資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，企業(yè)資金預(yù)算管理小組應(yīng)當(dāng)對(duì)總體項(xiàng)目進(jìn)行全面而細(xì)致的跟蹤檢查，全面了解與掌控項(xiàng)目資金預(yù)算執(zhí)行情況，定期進(jìn)行預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行之間的預(yù)算差異對(duì)比分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并針對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)的改進(jìn)措施及建議，充分發(fā)揮通過(guò)資金預(yù)算對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行整體規(guī)劃、管理的作用。

（四）優(yōu)化改進(jìn)資金結(jié)算方式，加強(qiáng)資金集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目多且分散現(xiàn)象，容易造成資金分散、閑置、挪用等問(wèn)題，需要企業(yè)管理者予以高度的重視，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金的集中性管理，制定資金集中管理制度，對(duì)各項(xiàng)目現(xiàn)金流進(jìn)行集中管理，通過(guò)設(shè)置企業(yè)資金結(jié)算中心來(lái)強(qiáng)化資金結(jié)算管理，實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)一調(diào)配，提高資金使用效率，有效降低各項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（五）加快資金回收速度，拓寬外部融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)破解外部融資難，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面著手，一方面，采取有效措施加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售回款速度，及時(shí)回籠資金，強(qiáng)化內(nèi)部資金管理，制定科學(xué)合理的資金計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，加快資金周轉(zhuǎn)，實(shí)行資金集中管理，減少資金沉淀，最大限度地提高資金使用效率，創(chuàng)新融資模式。另一方面，與項(xiàng)目承包商、材料供應(yīng)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過(guò)他們分散資金壓力，部分中小房企，也可以采取與知名品牌、大型房企合作模式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)他們的品牌優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售回款速度，拓寬外部融資渠道，建立多元化融資模式，緩解資金壓力。

（六）加大資金管理監(jiān)督力度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)一步加強(qiáng)資金管理的同時(shí)，還應(yīng)同時(shí)加大資金管理監(jiān)督力度，通過(guò)建立健全各項(xiàng)資金管理監(jiān)管規(guī)定，做到對(duì)各項(xiàng)資金管理監(jiān)管有據(jù)可依，合理設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，明確內(nèi)部控制部門(mén)或內(nèi)部審計(jì)部門(mén)職責(zé)，配備經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員，采取有效措施確保各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)定落地實(shí)施，有效發(fā)揮作用，以此確保企業(yè)資金安全、周轉(zhuǎn)順暢、合理分配、有效回收和高效利用，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，企業(yè)只有重視資金管理，并認(rèn)真執(zhí)行，嚴(yán)格控制，才能充分保障資金安全，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)，合理配置資源，提高資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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