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投資性房地產范文第1篇

新準則定義為：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并能夠單獨計量和出售。具體為已出租的、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產。

（一）新準則規范的投資性房地產范圍的劃分標志或原則

新準則未明示，《國際會計準則第40號——投資性房地產》（下稱國際會計準則）認為，投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于企業持有的其它資產，至于商品或勞務的生產或供應過程中使用的房地產（或用于管理目的的房地產），其產生的現金流量不僅歸屬于該項房地產，而且歸屬于在生產或供應過程中所使用的其他資產。正因為這一點，因此，將投資性房地產與自用房地產區分開來。

（二）新準則規范的投資性房地產范圍

具體還應包括：

1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地。計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產的標志或條件，新準則未明確規定。

2.尚未確定未來用途的土地（如果企業尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）。

3.企業擁有（或企業在融資租賃下持有）并在一項或多項經營租賃下租出的建筑物。

4.準備在一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物。

（三）不屬于新準則規范的投資性房地產

具體為：

1.持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發過程中的房地產，如為了在不久的將來處置或為開發和銷售而專門取得的房地產。

2.為第三方在建在開發的房地產，即新準則規定的“企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號——建造合同》”。

3.自用房地產，包括持有的將來用于自用的、為將來開發并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產。

4.為將來作為投資性房地產而正在建造或開發過程中的房地產。其在建造或開發活動完成之前，不適用新準則；待建造或開發活動完成時，作為投資性房地產。但對已經是投資性房地產、目前正在進行改建以為將來繼續作為投資性房地產使用的，適用新準則。

5.閑置地不屬于投資性房地產。

（四）房地產的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的，應當如何處理

新準則未予明確，可按照國際會計準則的規定進行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應分別計量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產。

（五）企業向其持有的房地產的使用者提供服務對是否判斷為投資性房地產的影響

比如，辦公樓的業主向其承租人提供保安和維修服務，一家企業擁有并經營一家旅館，其向客人提供的服務是整個協議的一個重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產？新準則沒有給出明確具體的判斷標準，可參照國際會計準則給出的原則來進行判斷，即：企業向其持有的房地產的使用者提供輔助服務，如果該服務在整個協議中并不是重要的組成部分，則企業應將該項房地產視為投資性房地產；在另外一些情況下，提供的服務構成相對重要的組成部分，則不視為投資性房地產。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產，“旅館”是自用房地產，不是投資性房地產。

（六）企業將其擁有的

本文出自新晨

房地產出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個財務報表和合并財務報表對該房地產不同的列報方式問題

在包括母公司和本企業，或另一家子公司和本企業在內的合并財務報表中，該項房地產不符合投資性房地產的條件，從整個集團來看其屬于自用房地產，因此合并財務報表不能作為投資性房地產列報；但從擁有房地產的單個企業來看，如果符合新準則的定義，出租人在其單個財務報表中應將該項房地產作為投資性房地產。

二、投資性房地產的確認

新準則規定的確認條件是同時滿足“與投資性房地產相關的未來經濟利益很可能流入企業”和“投資性房地產的成本能夠可靠地計量”兩個條件。

第一項確認標準，需要企業在初始確認時根據可取得的證據對相關未來經濟利益流入的確定程度作出估計；第二項確認標準一般容易滿足，資產購置交易本身已表明了它的成本。

三、投資性房地產的初始計量

新準則規定投資性房地產初始應按其成本計量，即：外購成本包括買價、相關稅費和直接歸屬于該資產的其他支出，自建成本包括建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產成本按照相關準則規定確定。該初始計量規定包含了以下內容：

一是交易費用應包括在初始計量之中。

二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產的支出”包括：法律服務的職業收費，財產轉讓稅和其他交易費用等。

三是自建成本的“必要支出”應當不含投資性房地產的啟動費用，建造或開發過程中浪費的材料，人工或其他資源等非正常損失。

四、投資性房地產的后續支出

新準則規定，其后續支出滿足該準則規定的兩個確認條件的，計入投資性房地產成本，否則計入當期損益。在具體理解和判斷時：

第一，如果超出原先對已有投資性房地產估計的未來經濟利益很可能流入企業，與已確認的某項投資性房地產相關的后續支出應增加投資性房地產的賬面金額，所有其他后續支出應在發生的當期確認為費用。

第二，對后續支出是否進行了恰當的會計處理，有賴于對其初始計量和確認時對相關情況的考慮。比如：在確定某項投資性房地產的賬面金額時，考慮了未來經濟利益的損失，那么為恢復該資產的預期未來經濟利益而發生的后續支出，就應當資本化；某項資產的買價反映了企業為使該資產達到工作狀態在未來必須發生支出的義務，后續支出也應當資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續支出應當增加其賬面金額）。

五、投資性房地產的后續計量

新準則規定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。采用“公允價值模式”必須同時滿足“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場”、“企業能夠從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”兩個條件；不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，直接以公允價值為基礎調

，

整其賬面價值，差額計入損益。另外，“成本模式”可轉為“公允價值模式”，但“公允價值模式”不得轉為“成本模式”。在具體理解和判斷時：

（一）什么是公允價值

一般認為，公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。“公平交易”不存在特別或特殊關系，假定是在非關聯方之間進行的，各方各自獨立發生行為。“熟悉情況”指自愿的購銷雙方都對投資性房地產的性質和特征、其實際和潛在的用途以及資產負債表目的市場狀態相當熟悉。也就是說，公允價值應當是在資產負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估計不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，如不規范的融資、售后租回以及與銷售有關的任何人所給予的特殊對價或讓步等。

（二）如何理解投資性房地產公允價值？其內涵和外延如何界定

1.投資性房地產的公允價值是指其在資產負債表日（而非之前或之后）的市場價值，因為公允價值的定義實際上假設了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。同時，投資性房地產的公允價值不反映為提高或改善房地產而發生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產生的相關未來利益。

2.企業確定的公允價值不應扣除企業在銷售或其他處置過程中可能發生的交易費用。

3.公允價值通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產的現時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現時價格。對建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環境相同、性質相同以及結構類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對于土地使用權而言，其相似性是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境、可使用狀況相同或相近的土地。企業應當注意分辨和識別該房地產在性質、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產有關的租賃和其它合同條款方面的差異。

4.公允價值有別于使用價值。公允價值既反映了“市場參與者”的知識和估計，也反映了與市場參與者相關的各種因素；使用價值反映了“企業”的知識和估計，也反映了只針對于“特定企業”的各種“特定實體”因素，這些因素一般不適用于其它企業。一般認為，公允價值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產進行組合所產生的附加值；（2）投資性房地產與其它資產之間的協同作用；（3）針對于目前企業或業主的法定權利或法律約束；（4）針對于目前業主的稅收利益或稅收負擔。

5.在確定投資性房地產的公允價值時，應避免重復計算已在資產負債表中單獨確認的資產或負債。如電梯或空調等設備一般包括在建筑物即投資性房地產之中，而不單獨作為非投資性房地產資產予以確認；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價值包括家具的公允價值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業不應將家具作為一項單獨的資產確認；再如，投資性房地產的公允價值不包括預付的或應計的經營租賃收益（因為企業已將其確認為一項單獨的負債或資產）。

（三）在實務操作中如何取得投資性房地產的公允價值

一是委托專業的評估估價機構進行評估估價。投資性房地產的公允價值依賴于具獨立資格的評估師所作評估的程度，具備獨立資格的評估師應具有國家認可的相關專業資格，并具有對所評估的投資性房地產的地理位置和種類方面的近期經驗，要求評估機構和估價人員掌握豐富的房地產交易市場資料和扎實的估價理論知識。

二是自行確定。在企業自行確定投資性房地產的公允價值時，應當考慮自身的專業水平和能力；同時應當審視和披露所采用的方法及重要假設、房地產的性質和缺乏可比的市場數據、公允價值的確定是取得了市場證據還是更多地依賴于其它因素等。

（四）新準則規定“公允價值模式”不得轉為“成本模式”

也就是說，如果企業原先按公允價值計量某一項投資性房地產，即使可比的市場交易變得不經常發生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產處于變為自用或企業為以后在正常經營過程中銷售而開始開發之前，企業仍應按公允價值對其計量。

六、投資性房地產的轉換

新準則規定的轉換條件易于理解，但未規定其他資產轉換為投資性房地產的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產的土地使用權為銷售而開始開發房地產，從而證明其用途發生了變化，企業應將該項房地產由投資性房地產轉換成存貨；相應地，如果企業決定處置某項不需進一步開發的投資性房地產，在終止確認（從資產負債表中消除）之前，應繼續將其作為投資性房地產而不應作為存貨進行會計處理。類似地，如果企業為在將來繼續作為投資性房地產使用而開始對某項現有投資性房地產進行改建，改建期間企業應繼續將其作為投資性房地產，而不應將其重新劃歸為自用房地產。

新準則規定，在“成本模式”下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。也就是說，在企業采用“成本模式”的情況下，投資性房地產、自用房地產和存貨之間的相互轉換不應改變所轉換房地產的賬面金額，也不改變該項房地產計量或披露的成本。至于在“公允價值模式”下的轉換，均以轉換當日其公允價值作為入賬價值，但其公允價值與原賬面價值的差額的處理規定則有所不同，即投資性房地產轉為自用的，差額（借差或貸差）均計入當期損益；自用房地產或存貨轉為投資性房地產，借方差額（即公允價值小于原賬面價值）計入當期損益（體現了“穩健原則”），貸方差額（即公允價值大于原賬面價值）計入所有者權益（應當是計入“資本公積”科目）。

七、投資性房地產的處置

新準則規定，當投資性房地產被處置或永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應終止確認該項投資性房地產，處置凈額計入當期損益。

結合《企業會計準則第14號——收入》，處置投資性房地產所產生的應收對價，初始應按公允價值確認。如果投資性房地產的付款額延期支付，則收到的對價初始應按與現金價格相等的金額予以確認。對價的名義金額和與現金價格相等的金額之間的差額，應在合同或協議期內采用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。

【主要參考文獻】

[1]中華人民共和國財政部制定.企業會計準則.經濟科學出版社，2006.

[2]中華人民共和國財政部會計司編寫組.企業會計準則講解.人民出版社，2007.，

投資性房地產范文第2篇

【關鍵詞】投資性房地產 會計規范 探索

企業會計準則既是會計操作規范和指南,也是審計人員就企業會計報表合法性、公允性和會計處理的一貫性作出審計簽證的依據之一。

《企業會計準則――應用指南2006》(中國財政經濟出版社出版以下簡稱《指南》)中關于“1521投資性房地產”的內容,其絕大部分條款都易于認識和理解,但個別條款因筆者有獨特見解,試述如下:

《指南》第195頁第三條“采用成本模式計量投資性房地產的主要賬務處理。”中第五款規定“處置投資性房地產時,應按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷,借記‘投資性房地產累計折舊(攤銷)’科目,按該項投資性房地產的賬面余額,貸記本科目,按其差額,借記‘其他業務成本’科目。已計提減值準備的,還應同時結轉減值準備。”

同文第四條“采用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理。”中的第五款規定“處置投資性房地產時,應按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產的賬面余額,借記‘其他業務成本’科目,貸記本科目(成本)、貸記或借記本科目(公允價值變動);同時,按該項投資性房地產的公允價值變動,借記或貸記‘公允價值變動損益’科目,貸記或借記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額,借記‘資本公積――其他資本公積’科目,貸記‘其他業務收入’科目”。

筆者以為上述規定的立論似有失偏頗。眾所周知,“主營業務收入”和“其他業務收入”同屬于損益類收入科目,而“收入”是指企業日常活動中形成的經濟利益總流入。日常活動收入一般是指企業銷售商品、對外提供勞務、讓渡資產使用權等導致的經濟利益流入企業,而上述兩款闡述的都是讓渡資產所有權而非讓渡資產使用權的賬務處理,因而其規范似嫌牽強。

筆者認為有兩種賬務處理建議可供選擇:

一、參照固定資產、無形資產的賬務處理,將處置投資性房地產凈收益記入“營業外收入”科目,或將處置投資性房地產凈損失記入“營業外支出”科目。該法對于采用成本模式計量投資性房地產的處置較為適宜。即:

處置投資性房地產時,按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產的累計折舊或者累計攤銷,借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目;按該項投資性房地產的賬面余額,貸記“投資性房地產”科目;按已計提減值準備,借記“投資性房地產減值準備”科目;按處置投資性房地產應繳稅費金額,貸記“應交稅費”科目。按其差額,借記“營業外支出”科目,或貸記“營業外收入”科目。

二、比照處置“交易性金融資產”、“長期股權投資”、“可供出售金融資產”和“持有至到期投資”,將投資性房地產的處置凈收益,記入“投資收益”科目的貸方,或將處置凈損失記入“投資收益”科目的借方。此法對于運用公允價值模式計量投資性房地產的處置更為適合。即:

處置投資性房地產時,應按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產公允價值變動,借記或貸記“投資性房地產(公允價值變動)”科目;按該項投資性房地產在轉換日(指原作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產,或原自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產)記入資本公積科目的金額,借記“資本公積――其他資本公積”科目;按該項投資性房地產的賬面成本,貸記“投資性房地產(成本)”科目;按處置該項投資性房地產應繳的各種稅費,貸記“應交稅費”科目,按其差額,借記或貸記“投資收益”科目。

上述建議中第一種方法理由如下:

(一)《指南》在列示“6051其他業務收入”的具體項目七項中,未將處置投資性房地產項目歸入規范之中。

(二)《指南》在闡述“6402其他業務成本”的具體內容中,亦未列示處置投資性房地產項目。

(三)采用成本模式計量的投資性房地產,與按歷史成本計量屬性確認計量的固定資產和無形資產同屬于非流動資產,其出租所得屬于收入中讓渡資產使用權的收益,記入“其他業務收入”無可厚非。而投資性房地產處置所得,顯然不屬于日常活動形成的收入,應將其歸屬于讓渡資產所有權形成的“利得”,理應記入“營業外收入”科目,同理,當其處置實收金額低于其賬面成本時,應作為“損失”,記入“營業外支出”科目。

(四)《指南》在列舉“6301營業外收入”具體項目中,涵蓋“非流動資產處置利得”項目。而“投資性房地產”屬于“非流動資產”在會計界則是眾所周知的。

(五)《指南》將“非流動資產處置損失”,歸屬于“6711營業外支出”的構成內容之一。

(六)根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定,在境內轉讓無形資產(包括轉讓土地使用權)、銷售不動產(包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物)應繳納5%的營業稅。根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規定,國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅(簡稱“三稅”)的單位和個人以其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據征收一定比例的城市維護建設稅(分別納稅人所在地:市區7%,縣城、鎮5%,其他地區1%)。另外,根據有關規定,國家按納稅人實際繳納的“三稅”稅額的3%征收“教育費附加”。企業在處置投資性房地產應繳的上述稅費時,應貸記“應交稅費”科目。

上述建議第二種方法除與第一種方法(一)、(二)、(六)點理由相同外,還有如下4點理由:

(一)投資性房地產包括“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”,其投資性由此可見一斑。

(二)投資性房地產,如屬自行開發形成,不但資金占用大,而且開發時間長;如屬外購形成,不但耗費大,而且取得手續和程序冗雜。類似于“長期股權投資”、“持有至到期投資”,投資性房地產同樣具有投資的長期性。

(三)有投資必然有投資收益或投資損失,以“投資收益”科目反映采用公允價值模式計量投資性房地產處置利得或損失順理成章。

(四)采用公允價值模式計量的投資性房地產,應同時滿足兩個條件:

1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

投資性房地產范文第3篇

關鍵詞：企業會計準則；投資性房地產；重要意義

中圖分類號： F235.91 文獻標識碼： A 文章編號：1671-1297(2008)09-153-01

隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006 年2月15日了《企業會計準則第3號――投資性房地產》。此準則對于公允、客觀地反映企業投資性房地產的價值具有重要意義。本文結合自己的理解，就如何更好地實施新準則談一談一己之見。

一、投資性房地產的概念

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營活動場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。投資性房地產是一種經營性活動，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權而取得的使用費收入。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》，投資房地產的范圍包括：1、已出租的土地使用權；2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權；3、已出租的建筑物。并明確規定，下列各項不屬于投資性房地產：①自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；②作為存貨的房地產。在會計實務處理中，投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為建筑物或構筑物、土地使用權等，確定一項房地產是屬于自用房地產還是作為投資性房地產，關鍵在于確認其持有房地產的目的。

二、投資性房地產準則的顯著特點

（一）將投資性房地產與固定資產分賬列示

固定資產是企業為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用壽命超過一個會計年度的有形資產。長期以來，我國企業會計準則將投資性房地產作為固定資產來進行確認、計量和披露，并按其使用年限計提折舊，而現實中，投資性房地產經過若干個會計年度后，其市場價值不僅高于其賬面原值，而且往往是其賬面價值的數倍。此外，企業持有投資性房地產的目的在于賺取租金或資本增值或兩者兼有，即為投資而持有，因而，將投資性房地產視同一般固定資產，無論在理論上還是實務上都顯得不太適宜。基于此，新準則將投資性房地產與固定資產分賬列示，記入“投資性房地產”科目進行反映，涵蓋了已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物，從目的和歸屬上將兩者加以區分，從而體現了投資性房地產的現值，有利于提升會計報表的科學性與可理解性。

（二）引入公允價值計量模式

投資性房地產準則引入了公允價值計量屬性。所謂公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。新準則對投資性房地產的后續計量有條件地采用了公允價值模式，指出企業應于資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，同時，如有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。投資性房地產準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供對決策有用的信息，這樣對企業本身、投資者、債權人、企業主管部門及社會公眾都有益。

三、投資性房地產準則的應用

投資性房地產是我國會計領域的新生事物，尤其是公允價值計量屬性的引入，由于估計公允價值時存在復雜性、不確定性，勢必帶來操作上的困難。為了更好地運用新準則，從國家、企業、投資人、債權人等多方利益出發，站在真正如實反映會計信息的角度，筆者認為應著手做好以下幾個方面：

（一）加強公允價值計量的理論研究

我國理論界對公允價值計量屬性的研究尚不深入，當務之急，我們需要加強公允價值計量的理論研究，借鑒國外公允價值計量先進的研究成果，結合我國實際情況，制定符合我國國情的公允價值準則框架，在此基礎上制定邏輯一致的公允價值計量具體會計準則。另外，我國也迫切需要制定一項專門和系統的公允價值審計具體準則，這對提高公允價值計量的可靠性有重要作用。

（二）完善我國的市場體系

公允價值是通過市場確認的，但市場環境是復雜多變的，房地產市場交易價格是多變的，盡管近幾年在持續攀高，也因此帶來高度的市場泡沫風險，因此，只有不斷完善的市場體系，讓房地產市場價格理性回歸，這樣市場交易價格才能成為真實的、準確的市場信號。

（三）提高會計、審計執業人員素質

新會計準則的實施，需要企業的財務人員更多地運用職業判斷，也更需要審計人員提高業務知識和職業判斷力，才能有效起到審計監督作用。為了節約實施新準則的運行成本，更重要的是為了更好掌握新準則，企業應該為財務人員提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應新準則并找到解決問題的對策。

參考文獻

投資性房地產范文第4篇

關鍵詞：投資性房地產；確認

一、境內外準則對比分析

（一）租入又出租的建筑物會計確認對比分析

國際會計準則理事會（InternationalAccountingStandardsBoard）在IAS40中對投資性房地產的定義為“為了賺取租金或為資本增值，兩者兼而有之，由業主或融資租賃的承租人持有的房地產（土地或建筑物，建筑物的一部分，兩者兼而有之）”，不包括：①用于商品或勞務的生產或供應，用于管理目的的房地產；②在正常經營過程中銷售的房地產[1]。同時在列舉第3條中提出如若主體在融資租賃下持有并租出的建筑物，則是投資性房地產業務，并在準則第6段又提出企業經營租入又出租的建筑物在滿足投資性房地產的定義的前提下，如若能用公允價值計量，則第一次承租資產的企業應該將其計入投資性房地產科目。澳大利亞會計準則委員會（AustralianAccountingStandardsBoard）在AASB140將投資性房地產定義為：為賺取租金或為資本增值，兩者兼有而由業主或融資租賃的承租人持有的房地產（土地或建筑物，建筑物的一部分，兩者兼有）[2]。英國會計準則委員會（AccountingStandardsCommittee）頒布的SSAP19[3]和香港會計師公會頒布的HKAS40[4]，其在具體準則規范上趨同于IAS40。CAS3中指出投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，兩者兼有而持有的房地產，包括：①已出租的土地使用權，②持有并準備增值后轉讓的土地使用權，③已出租的建筑物[5]。未將租入又出租的建筑物納入確認范圍（見表1）。

（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權會計確認對比分析

IAS40認為，持有目的是長期資本增值則確認為投資性房地產，并堅決剔除為短期銷售而持有的土地。同樣SSAP19，AASB140以及HKAS40也都清晰的認為如若確認為投資性房地產，該土地必須為長期持有。CAS3中雖說應當將其納入范圍，但卻沒有對其持有的期限進行界定（見表2）。

（三）出租或增值為目的而正在建造的房地產會計確認對比分析

IAS40在舉例子時，其第5條表示以后作為投資性房地產核算，而目前正在建造的房地產，并在后來不斷地修訂中表示若投資性房地產要進行改建或擴建，應該確認為投資性房地產-在建。SSAP19在對其下定義時，清楚地指出投資性房地產應該是已完成的在建工程和開發項目，因此不包括在建的投資性房地產。AASB140和HKAS40對在建的投資性房地產定義上與IAS40趨同。CAS3中始終沒有對初始建造目的為出租的建筑物進行定義，但是隨著準則應用幾年后，財政部會計司頒布了《企業會計準則講解2010》，講解中表示改建或者擴建的投資性房地產應該在投資性房地產-在建中進行會計核算，但是對于以出租或增值為目的而現在正在建造的房地產仍在在建工程中反映。《講解2010》雖不是準則規范，但也是財政部頒布的正式文件，應被認為具有一定的權威（見表3）。

二、我國投資性房地產會計確認存在的問題及分析

（一）將融資租入又出租的建筑物未納入確認范圍與CAS21相悖

隨著經濟市場的活躍，融資租賃在房地產市場也逐步活躍起來。2017年鐵流股份（603926）、美凱龍（601828）均將其融資租入并出租的建筑物劃分為投資性房地產。可見，實務中已有相關做法。CAS21認為融資租賃是出租人實質上將該租賃資產所有權及其相關的全部風險和報酬都已經轉移了的租賃，可見從出租人的角度出發，已經完全終止確認了該項資產，因此承租人應該對其認定為自己的資產，比照自己的資產進行會計處理。可見，從CAS21的角度講，企業融資租入的資產在會計確認及權利歸屬方面與自有資產并沒有太大的不同，若企業再將其對外出租，持有目的也就是賺取租金，且取得成本能夠可靠計量，符合投資性房地產的確認條件，若不將其納入確認范圍不妥。

（二）將持有并準備增值后轉讓的土地使用權納入確認范圍與法律背離

CAS3沒有對持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有的期限進行明確規定，如若短期的持有土地使用權并轉讓存在炒地，投機動機，而長期持有并準備增值后轉讓從我國土地管理法角度來看，又存在違法嫌疑。《中華人民共和國土地管理法》在其第四條中指出我國對土地施行用途管制的制度，在國家層面上將土地劃分為農用地，建設用地，教育用地等，而針對作為建設開發的土地，企業必須按照法律規定的用途開發，禁止“囤地”“捂地”“捂盤惜售”等，因此我國企業頂著違背法律的風險在一經拿地，就將其劃分為持有并準備增值后轉讓的土地使用權的可能性幾乎為零。另外，我國《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5號）在其第二條中明確提出閑置土地的概念，即企業如若取得土地使用權在有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期已經滿一年沒有動工開發的國有建設用地，或雖然已經動工開發，但已開發的面積占比需開發的總面積沒有達到三分之一或者已經投資的投資額占比不夠25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地。CAS3中清晰表達閑置土地不是投資性房地產。在實務操作中，企業常常在認定閑置土地的各種數量標準上苦做文章，使其略超過開發標準，進而將其確認為投資性房地產，可見CAS3將持有以備增值后轉讓的土地使用權認定為投資性房地產，不但違背土地管理法還使得某些企業有機可乘。

（三）將來出租或增值為目的而正在建造的房地產準則或指南中規定模糊

CAS3沒有提及將來作為投資性房地產而正在建造的房地產的確認歸屬，只是在《講解2010》中表示，已出租的建筑物包括“將來作為投資性房地產而正在建造的房地產”，且規定在建造的過程中將其歸類為“在建工程”，等待建造完成后再結轉至“投資性房地產”，但是對于改擴建的投資性房地產卻直接認定為投資性房地產的范疇，計入“投資性房地產-在建”[6]。可見在《講解2010》中將此類認定為投資性房地產，但是卻在“在建工程”中列報，另外講解明顯與準則的法律效力不同，這就給實務工作者帶來了很大的困擾。新華聯和陽光股份在建造過程中在“投資性房地產-在建”核算列報也歸屬于投資性房地產項目下，而華業資本、凱嘉誠等均在“在建工程”中核算，但是列報歸屬于投資性房地產，茂業股份和藍光發展核算與列報均歸屬于“在建工程”。由于CAS3的缺失導致實務處理無法統一，使得會計信息的可比性也大大削弱。

三、我國投資性房地產會計確認改進建議

（一）融資租入又出租的建筑物應作為投資性房地產確認

CAS21將融資租入的建筑物比照自有資產進行處理，而CAS3卻將融資租入的建筑物不視為自有資產處理，這樣就會造成準則之間的矛盾。另外，我國在2017年中央經濟工作會議中提出，要重點發展房屋租賃市場，側重于長期租賃，可見在今后的市場上房屋建筑物的融資業務會不斷增多，融資租入又出租的業務也會不斷顯現，因此建議CAS3比照IAS40，將融資租入又出租的建筑物納入投資性房地產的確認范圍。

（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權不應納入確認范圍

根據我國土地管理法的相關規定，我國無法出現持有并準備增值后轉讓的土地使用權。若企業拿地不開發則會被認定為閑置土地且影響土地使用效率，若其拿地打政策的球，則CAS3又會使違法行為得到了合法認證，雖然目前我國企業會計準則大環境下在與國際會計準則趨同，但是在我國特殊的土地管理法背景下，CAS3應該具有中國特色，其確認范圍應不包括持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

（三）將來出租或增值為目的而正在建造的房地產應當納入確定范圍

投資性房地產范文第5篇

投資性房地產轉換的處理方式淺析

一、投資性房地產概念的提出

我國房地產行業自上個世紀末開始快速發展，同時與房地產有關的產業發展也很快。房地產行業在近些年國民經濟的發展過程中起到了重要作用，但同時對房地產行業的財務處理顯現出諸多問題。2000年3月，國際會計準則委員會正式通過了《國際會計準則第40號——投資性房地產》，并于2001年1月1日起開始實施。而我國，企業所擁有的房地產，即使是用作投資的房地產按照當時的會計制度與政策規定，仍然作為固定資產處理，并按其估計使用年限計提折舊。

隨著房地產行業的高速發展，這種核算方法已經完全不能反映投資性房地產的真實情況。2006年2月15日財政部頒布了新企業會計準則，根據新準則，在我國投資性房地產開始單獨作為一項資產核算和反映。

所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。

二、投資性房地產轉換的會計處理

先來了解一下投資性房地產的計量模式。根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式進行后續計量。

房地產的轉換是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。

投資性房地產的準則對成本模式和公允價值模式下其他資產轉為投資性房地產以及投資性房地產轉為其他資產分別做了說明，但是對于同一資產從其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產的會計處理并未詳盡說明，以下對此進行探析。

（一）在投資性房地產采用成本模式計量的情況下，其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產的會計處理相對簡單。

其他資產轉換為投資性房地產，企業應將其他資產轉換前的賬面價值作為轉換后投資性房地產的入賬價值，借記“投資性房地產”、“累計折舊”、“累計攤銷”，貸記“固定資產”、“無形資產”、“庫存商品”、“投資性房地產累計折舊”等科目。如果其他資產發生減值，計提的減值準備也應一并結轉。

當投資性房地產再轉回其他資產時，企業應將投資性房地產轉換前的賬面價值作為轉換后其他資產的入賬價值，其中，原始價值、累計折舊、累計攤銷應分別進行結轉，賬務處理與其他資產轉換為投資性房地產相反。

所以成本模式計量的情況下，在其他資產與投資性房地產互相轉換時只要將對應科目調整即可。

（二）在投資性房地產采用公允價值模式計量的情況下，其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產的會計處理相對復雜。

自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應將轉換當日的公允價值作為投資性房地產的入賬價值。

轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，借記“投資性房地產”、“累計折舊”、“累計攤銷”、“公允價值變動損益”等，貸記“固定資產”、“無形資產”、“庫存商品”等科目。

轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積，借記“投資性房地產”、“累計折舊”、“累計攤銷”等，貸記“固定資產”、“無形資產”、“庫存商品”、“資本公積－其他資本公積”等科目。

如果投資性房地產發生減值，計提的減值準備也應一并結轉。

采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，如果以前未發生轉換，單純的從投資性房地產轉為自用房地產，按照準則規定，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，借記“固定資產”、“無形資產”等，貸記“投資性房地產”、借記或貸記“公允價值變動損益”。

但是如果是由其他資產轉換為投資性房地產，公允價值大于賬面價值的差額已計入其他資本公積，在該投資性房地產再轉回其他資產時，原計入其他資本公積如何處理，準則并未詳盡說明，下面就此問題給出一些處理建議：

建議一：將原計入其他資本公積的金額轉入“公允價值變動損益”。

這樣操作符合準則的規定，轉回的其他資產按照轉回日公允價值計量，轉回日公允價值與其他資產轉為投資性房地產前賬面價值的差額全額確認為公允價值變動損益。

但是其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產，相當于其他資產的性質未變，但確認公允價值變動損益，這一點不太符合資產的處理方式，一般的資產都是按照歷史成本計量，不會因為公允價值的變動而改變資產的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司將自用辦公樓開始對外出租，賺取租金收入，該辦公樓停止自用，開始對外出租起轉換為投資性房地產，賬面價值35000萬，公允價值38000萬，甲公司對出租的辦公樓采用公允價值模式計量，因此形成投資性房地產38000萬，其他資本公積3000萬。

這樣處理的結果就是，自用房地產這項固定資產年初賬面價值35000萬，年末賬面價值40000萬，確認了公允價值變動損益5000萬。這樣的處理方式會使企業資產總額和企業利潤增加，有些企業會利用此種處理方法來操縱企業利潤。當我們對這種企業進行投資的時候，應該考慮到因為資產轉換帶來的資產總額增加和利潤增加，對投資企業進行考核時，應該剔除這部分因為資產轉換帶來的利潤增加部分，來評估被投資企業的真實利潤水平。因為資產轉換帶來的利潤增加可以看成是一種虛增的利潤，資產還是那個資產，房子還是那個房子，沒有發生什么變化，只是因為轉換成投資性房地產，又轉回固定資產，采用了公允價值計量模式，才使得資產總額增加和利潤增加。

建議二：原計入其他資本公積的金額不予調整。

即在投資性房地產再轉回自用房地產時，原計入其他資本公積的金額不予調整，這樣處理的結果是：其他資本公積的金額將永久存在，這樣操作與其他資本公積的性質不符。

最后，自用房地產這項固定資產年初賬面價值35000萬，年末賬面價值40000萬，確認了公允價值變動損益2000萬，資本公積－其他資本公積余額3000萬元。

根據企業會計準則的規定，其他資本公積，是指股本溢價(或資本溢價)項目以外所形成的資本公積。其中主要包括直接計入所有者權益的利得和損失。直接計入所有者權益的利得和損失由多種事項引起，存貨或自用房地產轉換為投資性房地產是其中的一種，當該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積－其他資本公積”，貸記“其他業務收入”。因此，當投資性房地產再轉回自用房產時，按照投資性房地產處置的規定，處置該項投資性房地產時，應轉銷與其相關的其他資本公積，因此自用房地產轉入投資性房地產形成的其他資本公積應轉出。

建議三：投資性房地產再轉回其他資產時，按照轉為投資性房地產前的價值計量，已計入公允價值變動損益或者資本公積－其他資本公積的部分沖銷。

準則可以規定由其他資產轉為投資性房地產后，必須在一定時間以后才能再轉回其他資產，或者規定在同一個會計年度，其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產時，按照資產未轉換為投資性房地產前的價值計量。

這樣的處理能夠體現資產的原本的價值，但是不符合投資性房地產準則的規定。