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集體土地的管理辦法范文第1篇

經(jīng)部領(lǐng)導(dǎo)審定，現(xiàn)將《省級(jí)土地利用總體規(guī)劃會(huì)審辦法》、《各類用地報(bào)批會(huì)審辦法》和《土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)及處置方案會(huì)審辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

省級(jí)土地利用總體規(guī)劃會(huì)審辦法

根據(jù)《土地管理法》和《國(guó)土資源部工作規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，為加強(qiáng)省級(jí)土地利用總體規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃）的審批管理，提高審批工作的質(zhì)量和效率，制定本辦法。

一、會(huì)審組織

會(huì)審工作由部領(lǐng)導(dǎo)主持，規(guī)劃司負(fù)責(zé)具體組織工作，會(huì)審單位包括辦公廳、政策法規(guī)司、規(guī)劃司、耕地保護(hù)司、地籍管理司、土地利用管理司、礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理司、地質(zhì)環(huán)境司、執(zhí)法監(jiān)察局。

二、審查依據(jù)

（一）黨和國(guó)家有關(guān)土地利用與管理的各項(xiàng)方針、政策；

（二）《土地管理法》等現(xiàn)行法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)；

（三）國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；

（四）全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要；地質(zhì)環(huán)境保護(hù)“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)及礦山勘察和開(kāi)發(fā)有關(guān)規(guī)定；

（五）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、變更調(diào)查及其他調(diào)查資料；

（六）省（區(qū)、市）自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)條件。

三、審點(diǎn)

（一）規(guī)劃指導(dǎo)思想。規(guī)劃是否體現(xiàn)了切實(shí)保護(hù)耕地、嚴(yán)格控制各類建設(shè)用地、促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用和提高土地利用社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)綜合效益的要求。

（二）規(guī)劃目標(biāo)和方針。規(guī)劃是否體現(xiàn)了耕地總量動(dòng)態(tài)平衡、土地集約利用和優(yōu)化配置的要求，是否落實(shí)了上級(jí)下達(dá)的土地利用主要規(guī)劃指標(biāo)，是否符合國(guó)家和省（區(qū)、市）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求。

（三）土地利用結(jié)構(gòu)與布局調(diào)整。土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整依據(jù)是否充分，分區(qū)和布局是否科學(xué)合理，重點(diǎn)項(xiàng)目用地是否有保障，土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾、整理安排是否合理、可行。

（四）規(guī)劃協(xié)調(diào)情況。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃是否與土地利用總體規(guī)劃相銜接，建設(shè)用地規(guī)模是否控制在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地指標(biāo)分解和各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地總規(guī)模是否銜接到位。

（五）規(guī)劃的實(shí)施。實(shí)施措施是否體現(xiàn)了用途管制的要求，是否切實(shí)可行。

（六）規(guī)劃文本、說(shuō)明和專題的內(nèi)容是否符合要求，規(guī)劃圖內(nèi)容是否全面及編繪方法是否正確。

（七）規(guī)劃采用的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查及其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否翔實(shí)、可靠。

四、審查程序與時(shí)限

（一）受理與送審

規(guī)劃司在收到辦公廳轉(zhuǎn)交的國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的規(guī)劃報(bào)件后，分送部?jī)?nèi)各會(huì)審單位審查，同時(shí)送國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和部高咨中心、土地勘測(cè)規(guī)劃院及有關(guān)單位征求意見(jiàn)。

（二）審查

會(huì)審單位應(yīng)根據(jù)審查要求和本部門職責(zé)，分別審查有關(guān)內(nèi)容，提出審查意見(jiàn)。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和部?jī)?nèi)各司局、高咨中心、土地勘測(cè)規(guī)劃院等單位的意見(jiàn)提交規(guī)劃司進(jìn)行綜合。審查和征求意見(jiàn)的時(shí)限為兩周。

（三）會(huì)審

規(guī)劃司應(yīng)于第三周內(nèi)負(fù)責(zé)規(guī)劃會(huì)審會(huì)議的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，會(huì)審會(huì)議由部領(lǐng)導(dǎo)主持。會(huì)審會(huì)議前應(yīng)綜合各方面意見(jiàn)，并提出規(guī)劃司傾向意見(jiàn)。會(huì)審會(huì)議應(yīng)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行全面、公正、客觀的評(píng)價(jià)，并提出同意批準(zhǔn)、原則批準(zhǔn)、不批準(zhǔn)的意見(jiàn)。

送審規(guī)劃相對(duì)集中時(shí)，可以幾個(gè)規(guī)劃合并召開(kāi)一次會(huì)審會(huì)議。

（四）報(bào)批

規(guī)劃司應(yīng)于會(huì)審會(huì)議后一周內(nèi)，根據(jù)會(huì)審意見(jiàn)完成規(guī)劃綜合審查意見(jiàn)和批復(fù)代擬稿的起草，經(jīng)部領(lǐng)導(dǎo)審簽后，報(bào)國(guó)務(wù)院。

五、其他規(guī)定

（一）報(bào)國(guó)務(wù)院審批的城市土地利用總體規(guī)劃的會(huì)審參照本辦法執(zhí)行。

（二）本辦法自之日起施行。

各類用地報(bào)批會(huì)審辦法

根據(jù)《土地管理法》和《國(guó)土資源部工作規(guī)則》，為加強(qiáng)各類用地審查，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，保證依法、科學(xué)、集約、規(guī)范用地，特制定本辦法。

一、會(huì)審組織

會(huì)審工作由部領(lǐng)導(dǎo)主持。參與會(huì)審單位包括辦公廳、政策法規(guī)司、規(guī)劃司、耕地保護(hù)司、地籍管理司、土地利用管理司、礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理司、地質(zhì)環(huán)境司、執(zhí)法監(jiān)察局。

凡涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征用、農(nóng)地開(kāi)發(fā)的會(huì)審準(zhǔn)備工作由耕地保護(hù)司牽頭組織和協(xié)調(diào)。凡不涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征用、農(nóng)地開(kāi)發(fā)的會(huì)審準(zhǔn)備工作由土地利用管理司牽頭組織和協(xié)調(diào)。

二、會(huì)審范圍

需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的各類用地的審查報(bào)批工作。

三、審查依據(jù)

會(huì)審工作依據(jù)為：土地管理法律、法規(guī)和有關(guān)政策、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、變更調(diào)查有關(guān)資料、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃及有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；遵循統(tǒng)一效能、協(xié)作配合、各司其職、各負(fù)其責(zé)的原則進(jìn)行。

四、審查內(nèi)容

（一）用地是否在項(xiàng)目立項(xiàng)前經(jīng)過(guò)預(yù)審，并有《用地預(yù)審報(bào)告書(shū)》。沒(méi)有預(yù)審的，項(xiàng)目是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。

（二）農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地利用是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否列入土地利用年度計(jì)劃。

（三）供地方式是否符合國(guó)家法律規(guī)定和有關(guān)政策，用地面積是否符合建設(shè)用地定額指標(biāo)，是否合理和節(jié)約。

（四）征地補(bǔ)償安置方案、耕地占補(bǔ)平衡措施是否可行、是否已經(jīng)落實(shí)或能夠落實(shí)。

（五）劃撥用地方式是否符合《劃撥供地目錄》，有償用地方式是否符合國(guó)家法律規(guī)定的有關(guān)政策，出讓用地的出讓方案是否符合規(guī)定。

（六）土地權(quán)屬、地類面積是否清楚。

（七）適用法律和有關(guān)規(guī)定是否正確，是否存在違法行為。

（八）是否涉及礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)和地質(zhì)環(huán)境問(wèn)題。

各有關(guān)司局按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)對(duì)上述審查內(nèi)容提出意見(jiàn)。

五、會(huì)審程序與時(shí)限

（一）受理與送審

由辦公廳統(tǒng)一接收?qǐng)?bào)批用地的資料、圖件，轉(zhuǎn)牽頭單位進(jìn)行登記，并對(duì)資料是否齊全進(jìn)行初審。材料齊全的，在2個(gè)工作日內(nèi)分送有關(guān)司局；材料不齊全的，在2個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)請(qǐng)辦公廳向報(bào)批單位及時(shí)提出在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)全；逾期不通知，視為受理。

（二）審查

有關(guān)司局在收到牽頭單位送審的《××××會(huì)審表》及有關(guān)資料后，應(yīng)在8個(gè)工作日內(nèi)按各自的職責(zé)提出書(shū)面審查意見(jiàn)，送牽頭單位匯總。

（三）匯總

牽頭單位在匯總各有關(guān)司局和有關(guān)部委意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，在10個(gè)工作日內(nèi)起草《××××審查意見(jiàn)》報(bào)部會(huì)審。審查意見(jiàn)要綜合反映有關(guān)司局的意見(jiàn)。

（四）會(huì)審

部不定期召開(kāi)會(huì)審會(huì)議研究《××××審查意見(jiàn)》。會(huì)議由部領(lǐng)導(dǎo)主持，由牽頭單位負(fù)責(zé)會(huì)議的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。各有關(guān)司局和辦公廳負(fù)責(zé)人及有關(guān)工作人員參加。會(huì)前，審查意見(jiàn)要分送到會(huì)的有關(guān)司（局、廳）負(fù)責(zé)人。

（五）報(bào)批

《××××審查意見(jiàn)》經(jīng)部會(huì)審會(huì)議集體會(huì)審后，由牽頭單位根據(jù)部領(lǐng)導(dǎo)決定的意見(jiàn)負(fù)責(zé)修改，在會(huì)審會(huì)議后的4個(gè)工作日內(nèi)形成正式審查報(bào)告，報(bào)部領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)上報(bào)國(guó)務(wù)院。

對(duì)規(guī)模小、情況簡(jiǎn)單的用地，經(jīng)各有關(guān)司局審查，符合報(bào)批條件的，也可由牽頭單位直接起草審查報(bào)告，報(bào)部領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)上報(bào)國(guó)務(wù)院，但上報(bào)后要在部會(huì)審會(huì)議上通報(bào)。

（六）發(fā)文

用地報(bào)批件經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)后，由牽頭單位負(fù)責(zé)在2個(gè)工作日內(nèi)辦理批復(fù)文件并分送有關(guān)部門和部?jī)?nèi)有關(guān)司（局、廳）。

六、其他規(guī)定

（一）需聽(tīng)取匯報(bào)或赴現(xiàn)場(chǎng)踏察的用地，經(jīng)主管部領(lǐng)導(dǎo)同意，由牽頭單位負(fù)責(zé)組織進(jìn)行。

（二）需征求國(guó)務(wù)院有關(guān)部門意見(jiàn)的，由牽頭單位負(fù)責(zé)在收件后及時(shí)辦文送有關(guān)部門，要求在規(guī)定的期限內(nèi)反饋意見(jiàn)。如出現(xiàn)意見(jiàn)分歧，牽頭單位會(huì)同有關(guān)司局負(fù)責(zé)做協(xié)調(diào)工作。

（三）用地審查報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院后，由牽頭單位負(fù)責(zé)與國(guó)務(wù)院辦公廳的聯(lián)系工作。

（四）本辦法于1999年1月1日起施行。

土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)及處置方案會(huì)審辦法

根據(jù)《土地管理法》和國(guó)土資源部“三定”方案，為了適應(yīng)機(jī)構(gòu)改革的新形勢(shì)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變工作職能，提高土地估價(jià)結(jié)果和處置方案審批工作的質(zhì)量和效率，特制定本辦法。

一、會(huì)審組織

會(huì)審工作由部領(lǐng)導(dǎo)主持，土地利用管理司負(fù)責(zé)具體組織工作，會(huì)審單位為：辦公廳、政策法規(guī)司、耕地保護(hù)司、地籍管理司、土地利用管理司、執(zhí)法監(jiān)察局。

二、會(huì)審范圍

國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司和企業(yè)集團(tuán)，以及境外上市的國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中涉及的土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)及處置方案的審批。

三、審查依據(jù)

（一）有關(guān)土地、房屋、資產(chǎn)、城市規(guī)劃等管理的法律；

（二）國(guó)家有關(guān)權(quán)屬、估價(jià)、用地等行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)；

（三）有關(guān)土地評(píng)估、處置的規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)程；

（四）報(bào)批文件、估價(jià)報(bào)告及附件等規(guī)范格式和標(biāo)準(zhǔn)。

四、審查內(nèi)容

（一）報(bào)批文件及相關(guān)材料是否齊備；

（二）估價(jià)報(bào)告的合法性、格式的規(guī)范性、評(píng)估依據(jù)和方法的合理性；

（三）待估宗地來(lái)源的合法性、宗地權(quán)屬的合法性（權(quán)屬證明、位置、面積、四至、登記現(xiàn)狀）；

（四）待估宗地的使用現(xiàn)狀和評(píng)估設(shè)定用途；

（五）待估宗地的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度和設(shè)定開(kāi)發(fā)程度；

（六）評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性；

（七）處置方案的合法性和可行性；

（八）處置范圍的準(zhǔn)確性；

（九）處置價(jià)格；

（十）其他合法的審查內(nèi)容。

五、會(huì)審程序與時(shí)限

（一）受理與送審

辦公廳收到有關(guān)文件和材料后批轉(zhuǎn)土地利用管理司負(fù)責(zé)辦理，土地利用管理司首先檢查申報(bào)材料和申報(bào)手續(xù)是否齊全完備，如申報(bào)材料和手續(xù)齊備，正式受理，將有關(guān)土地權(quán)屬材料送地籍管理司進(jìn)行土地權(quán)屬審查；如申報(bào)材料和手續(xù)不完備，在3個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)請(qǐng)辦公廳通知申請(qǐng)單位補(bǔ)報(bào)材料、補(bǔ)辦手續(xù)。逾期不通知，視為受理。

（二）審查

地籍管理司在收到土地利用司轉(zhuǎn)來(lái)的有關(guān)材料后，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)提出權(quán)屬審查意見(jiàn)交土地利用管理司；同時(shí)，土地利用管理司組織對(duì)土地估價(jià)結(jié)果及處置方案進(jìn)行審查，并根據(jù)確認(rèn)和處置的有關(guān)規(guī)定和辦文制度，在8個(gè)工作日內(nèi)將土地權(quán)屬、土地價(jià)格和處置方案的審查意見(jiàn)匯總，形成總的審查意見(jiàn)和初步結(jié)論。

（三）會(huì)審

土地利用管理司完成上述工作后，在第9個(gè)工作日內(nèi)報(bào)請(qǐng)會(huì)審。會(huì)審會(huì)議由部領(lǐng)導(dǎo)主持。有關(guān)會(huì)審單位負(fù)責(zé)人參加，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果及處置方案進(jìn)行審定，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果作出予以確認(rèn)或不予確認(rèn)的決定，對(duì)處置方案作出同意或不同意的決定；或根據(jù)具體情況作出補(bǔ)充材料、修改報(bào)告、重新報(bào)批、再行會(huì)審等其他決定。

（四）批復(fù)

根據(jù)會(huì)審決議，同意確認(rèn)和處置方案的，由土地利用管理司負(fù)責(zé)辦文批復(fù)；不予確認(rèn)和處置的，土地利用管理司負(fù)責(zé)將有關(guān)補(bǔ)充材料、修改報(bào)告、重新報(bào)批、再行會(huì)審等決定轉(zhuǎn)辦公廳，由辦公廳將有關(guān)材料退回申請(qǐng)單位。會(huì)審決議和有關(guān)材料存檔、備查。

六、其他規(guī)定

（一）土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)及處置方案的審批從正式受理到辦文批復(fù)一般應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)完成。

集體土地的管理辦法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】拆遷問(wèn)題；集體土地；房屋征收評(píng)估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》到2011年1月21日頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，已度過(guò)了將近十年時(shí)間。這十年可謂是中國(guó)城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國(guó)的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過(guò)了50%，中國(guó)的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴(kuò)張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問(wèn)題成為這兩年激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。不得不承認(rèn)，政府在城市化所帶來(lái)的巨大利益的誘惑下，對(duì)拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因?yàn)槿绱?，出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)地方政府的拆遷工作做出更與時(shí)俱進(jìn)的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進(jìn)程未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國(guó)家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補(bǔ)償以及評(píng)估辦法的規(guī)定，將是下一步國(guó)家針對(duì)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)工作要重點(diǎn)研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補(bǔ)償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補(bǔ)償政策體系

2.房屋征收評(píng)估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌?chǎng)交易過(guò)程中，提供專業(yè)的房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而房屋征收評(píng)估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠(yuǎn)大于個(gè)人私利的原則下，房屋征收評(píng)估從為一般的純粹市場(chǎng)行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強(qiáng)制意味和部分福利色彩的半市場(chǎng)或偽市場(chǎng)行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因?yàn)榉课菡魇赵u(píng)估是為進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強(qiáng)勢(shì)，房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國(guó)有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償要求。政府為推進(jìn)工作，只能調(diào)高評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)增加其他補(bǔ)償條款已使得拆遷工作能夠順利開(kāi)展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評(píng)估的簡(jiǎn)單探討

從借鑒新出臺(tái)的《國(guó)有用地上房屋征收評(píng)估辦法》的角度，來(lái)探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評(píng)估，首先應(yīng)對(duì)兩種權(quán)屬用地的房屋進(jìn)行比較。按照《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進(jìn)行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進(jìn)行交易。因此，可以認(rèn)為國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有對(duì)房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對(duì)宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭(zhēng)議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進(jìn)行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說(shuō)明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點(diǎn)，將對(duì)房屋征收評(píng)估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評(píng)估方法中使用最為廣泛的市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評(píng)估當(dāng)中，因?yàn)樗械念愃频募w土地上房屋都不能買賣。沒(méi)有一個(gè)集體土地房屋交易的市場(chǎng)，何來(lái)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格呢？（2）既然沒(méi)有集體土地上的房屋成交價(jià)格，我們是否可以借鑒條件類似的國(guó)有土地上的房屋成交價(jià)呢？?jī)深惙课莸膮^(qū)別正如前面分析，由于國(guó)有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動(dòng)性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價(jià)格將相差很多。

筆者在對(duì)哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個(gè)村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對(duì)當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問(wèn)了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價(jià)在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價(jià)為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價(jià)在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場(chǎng)法角度分析，兩個(gè)村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價(jià)格差距也是懸殊的。其次，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計(jì)，租售比約為1：200，國(guó)際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評(píng)估的收益法角度看，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于國(guó)有土地上房屋的價(jià)值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實(shí)際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)，同時(shí)又不具備集體土地上房屋的交易市場(chǎng)。所以，市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地房屋征收評(píng)估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)價(jià)了。

4.集體土地房屋征收評(píng)估的實(shí)際情況

目前，集體土地房屋征收評(píng)估還未有國(guó)家性的政策法規(guī)出臺(tái)，各地方政府也很少有針對(duì)集體土地房屋征收的評(píng)估工作專門出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評(píng)估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對(duì)集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國(guó)土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價(jià)，是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。為此北京市專門出臺(tái)了《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)平房、中式樓房重置成新價(jià)評(píng)估有非常詳細(xì)的規(guī)定，包括估價(jià)路線、部件及分值等詳細(xì)的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類計(jì)分表格。重置成新價(jià)對(duì)房屋本身的價(jià)值按照建設(shè)成本的方式進(jìn)行了評(píng)估。

房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定，按照市國(guó)土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》第六項(xiàng)第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過(guò)對(duì)房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估相繼出臺(tái)了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評(píng)估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場(chǎng)比較法不適用于集體土地上的房屋征收評(píng)估，未來(lái)出臺(tái)的集體土地上房屋征收評(píng)估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補(bǔ)償中使用的成本法。

參考文獻(xiàn)

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[5]《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》

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[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》

集體土地的管理辦法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】集體建設(shè)用地；使用權(quán)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；可行性

一、我國(guó)房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2013年3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有68個(gè)，比2月份增加了2個(gè)，同比上漲的城市有67個(gè)，比2月份增加了5個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，與2月份相同，同比上漲的城市有59個(gè)，比2月份增加了10個(gè)。

而回顧過(guò)去二十年間，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局權(quán)威數(shù)據(jù)：“1987—2012年這25年里，國(guó)內(nèi)商品房平均銷售價(jià)格累計(jì)凈增了13.19倍，平均每年上漲55%?！狈?jī)r(jià)依然不知何時(shí)才能回歸正常水平。

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地只能是國(guó)有土地或者是經(jīng)國(guó)家征用的農(nóng)村集體土地。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場(chǎng)所體現(xiàn)的情況是：隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和規(guī)模的擴(kuò)大，我國(guó)的城市土地出讓市場(chǎng)土地供應(yīng)日漸緊張，商品房住宅需求量仍較大，需要擴(kuò)展房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場(chǎng)。以廣東省為例，根據(jù)廣東國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣東國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)在2011年有所減少，2011年，廣東省建設(shè)用地供應(yīng)總量16213.75公頃（不含代征地），同比減少1.99%，國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)量略有減少。但批準(zhǔn)建設(shè)用地面積明顯上升，2011年，全省經(jīng)國(guó)務(wù)院和省政府批準(zhǔn)建設(shè)用地共803宗，批準(zhǔn)用地面積31328.38公頃，其中農(nóng)用地24907.18公頃（耕地6792.76公頃），與2010年度同期相比，批準(zhǔn)用地面積同比增長(zhǎng)37.22%。城市土地供應(yīng)量的減少與建設(shè)用地面積上升存在明顯的沖突。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，從08年至11年，廣東城市住宅用地面積占總建設(shè)用地面積的比值分別為29.76%，36.45%，29.32%，27.18%，住宅面積雖有減少但仍占有很大比重，廣東的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然需求旺盛，房地產(chǎn)所需的土地供應(yīng)量依然較大。但土地供應(yīng)量的減少必然增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成本，引發(fā)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控難度。

二、我國(guó)集體建設(shè)用地市場(chǎng)現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)土資源部規(guī)劃司的數(shù)據(jù)顯示，1996—2007年，不包括常年在外務(wù)工的農(nóng)民，我國(guó)農(nóng)村人口減少約1.2億人，而農(nóng)村建設(shè)用地不減反增，增加近130萬(wàn)畝，人均建設(shè)用地增加了34平方米。呈現(xiàn)出“人口減少，用地增多”的“逆向擴(kuò)張”怪現(xiàn)象，在我國(guó)城市用地規(guī)模逐漸增加的同時(shí)，農(nóng)村建設(shè)用地卻也在增加。由于我國(guó)農(nóng)村人口較多，農(nóng)村土地面積比例較大，農(nóng)村可利用的建設(shè)用地總量十分巨大。

但是集體建設(shè)用地的增加并沒(méi)有得到合理的利用，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。此條規(guī)定表明我國(guó)在立法上一般情況下不允許集體建設(shè)使用權(quán)對(duì)外出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，集體建設(shè)用地的用途除了保障集體成員生活、生產(chǎn)外，僅僅是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)，土地用途的限制過(guò)于狹窄。然而，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)不足，通過(guò)征收農(nóng)村集體土地的方式存在諸多弊端，因此我國(guó)一些地方政府在國(guó)家默許的情況下開(kāi)展集體建設(shè)使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革。在改革的內(nèi)容上主要是建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，按照與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“同地、同權(quán)、同價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)流轉(zhuǎn)。如我國(guó)廣東、上海、成都、重慶等地出臺(tái)了《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化改革。

三、房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場(chǎng)與集體建設(shè)用地市場(chǎng)的關(guān)系

當(dāng)前，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，另外城市土地開(kāi)發(fā)的承載能力已瀕臨極限，使得房地產(chǎn)土地供應(yīng)市場(chǎng)緊張。但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火熱，中國(guó)居民的傳統(tǒng)居住觀念使得房屋成為每個(gè)人必不可少的財(cái)產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)的需求依然旺盛，如何滿足居民的住房需求成為一個(gè)很重要的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的土地，城市土地卻不能供應(yīng)充足的土地，而占較大比例的農(nóng)村土地又有大量的建設(shè)用地閑置，如果能夠?qū)⒍叩墓┬杞Y(jié)合，自然就解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)問(wèn)題。城市開(kāi)發(fā)建設(shè)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地是可能的，據(jù)統(tǒng)計(jì)，珠三角地區(qū)通過(guò)流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際超過(guò)集體建設(shè)用地的50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過(guò)20%。然而由于我國(guó)的城鄉(xiāng)二元體制，國(guó)有土地與集體土地屬于兩個(gè)市場(chǎng)，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能直接入市交易，只能通過(guò)國(guó)家征用的方式變?yōu)閲?guó)有土地才能進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)交易。另外，我國(guó)政府在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化改革過(guò)程中，對(duì)于集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)使用進(jìn)行了限制，如國(guó)務(wù)院在2008年1月《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中明確規(guī)定：“單位和個(gè)人不得非法租用、占用集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，國(guó)土資源部在《關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十七屆三中全會(huì)精神的通知》中明確規(guī)定：不得利用農(nóng)村集體土地建設(shè)商品住宅。許多地方政府在有關(guān)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定中都有禁止用于房地產(chǎn)或住宅開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，如廣東省在《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法（草案）》中第五條對(duì)此作出了明確限制。

四、解決房地產(chǎn)土地供應(yīng)緊張的措施及效果評(píng)價(jià)

城市規(guī)模的過(guò)大，農(nóng)村人口向城市大量的涌入，所帶來(lái)的直接后果是對(duì)住房需求的增加，在城市土地承載接近極限的情況，如何解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)土地供應(yīng)緊張的矛盾是城市發(fā)展必須要面對(duì)的問(wèn)題。以是否利用集體土地為依據(jù)，我國(guó)目前解決房地產(chǎn)土地供應(yīng)主要采取以下措施：

1.不利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)——土地儲(chǔ)備

采取此種措施，主要是從城市現(xiàn)有的土地入手，主要的手段是通過(guò)土地儲(chǔ)備盤活城區(qū)存量建設(shè)用地，再向社會(huì)提供各類建設(shè)用地。土地資源自身稀缺性與人類日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)需求的矛盾是催生土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生的根源。土地儲(chǔ)備是我國(guó)國(guó)有企業(yè)制度改革和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)制度改革的產(chǎn)物，其初衷是要盤活城市存量土地。當(dāng)前土地儲(chǔ)備的收儲(chǔ)范圍也擴(kuò)大到市區(qū)內(nèi)所有需要盤活的存量土地。

土地儲(chǔ)備是國(guó)家對(duì)土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要，有利于國(guó)家對(duì)社會(huì)需求總量與供給總量，以及社會(huì)的供給與需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，有利于保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)，從而令資源配置趨于合理。但是土地儲(chǔ)備對(duì)象是有限制的，必須符合《土地儲(chǔ)備管理辦法》及其他政策，其本身還存在一定的弊端：土地儲(chǔ)備調(diào)節(jié)的是城市的土地市場(chǎng)，城市的土地供應(yīng)市場(chǎng)的規(guī)模是一定的，在城市土地供應(yīng)日趨緊張的情況下，其調(diào)節(jié)的范圍和力度是有限的；在土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的過(guò)程中，一些地方政府違背了土地儲(chǔ)備的目的，在經(jīng)營(yíng)性用地的集中市場(chǎng)化供應(yīng)制度的配合下，將所儲(chǔ)土地視為“儲(chǔ)地即生財(cái)”的錢袋子，紛紛將征用農(nóng)民的集體土地納入儲(chǔ)備范圍，極力追求政府的土地利益。

2.利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主要通過(guò)兩種途徑：

第一，通過(guò)征收征用農(nóng)民集體土地，將其轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，再出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。通過(guò)征收征用，有利于加強(qiáng)政府對(duì)土地的宏觀管理、促進(jìn)土地資源的合理利用，有利于貫徹土地基本國(guó)策；有利于政府壟斷土地使用權(quán)出讓，培育和建立統(tǒng)一的地產(chǎn)市場(chǎng)，但國(guó)家征收征用存在較多的問(wèn)題，《憲法》《土地管理法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定國(guó)家征收土地必須是出于公共利益目的。但房地產(chǎn)賴以生存的土地供給一級(jí)市場(chǎng)一直是地方政府壟斷，“公共利益”的目的被泛華，通過(guò)大量征收農(nóng)民集體土地來(lái)保證壟斷土地的來(lái)源。地方政府在低價(jià)征收、高價(jià)出讓的雙軌制中獲得巨額土地收益，卻極大的損害了農(nóng)民的土地權(quán)益，土地征收糾紛不斷，加深了社會(huì)矛盾。

第二，通過(guò)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，出讓、出租集體建設(shè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。雖然我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)此沒(méi)有明文規(guī)定，地方政府對(duì)此大都采取禁止的態(tài)度，但大規(guī)模的集體建設(shè)用地自發(fā)性地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)象普遍，導(dǎo)致的直接結(jié)果就是“小產(chǎn)權(quán)房”大量存在，嚴(yán)重影響了我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

五、我國(guó)集體建設(shè)用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的思考

我國(guó)的相關(guān)政策禁止集體建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但卻允許其用于其他工商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。不管是工商業(yè)建設(shè)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于土地的消耗都是不可恢復(fù)的，為何要禁止農(nóng)村土地用于房地產(chǎn)建設(shè)呢？集體建設(shè)用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)其積極意義的。

1.打破了政府對(duì)于土地市場(chǎng)的壟斷，維護(hù)集體土地權(quán)益，實(shí)現(xiàn)公平正義。集體土地所有權(quán)的泛華是導(dǎo)致集體土地利益難以得到有效實(shí)現(xiàn)的根本原因，我國(guó)《憲法》以公平正義為原則，強(qiáng)調(diào)權(quán)利的平等；在十報(bào)告中，同志要求“必須堅(jiān)持維護(hù)社會(huì)公平正義”。而現(xiàn)實(shí)中政府在土地交易中一直充當(dāng)?shù)氖琴I方、賣方、管理者三種角色于一身，政府在土地交易中自身有很大的利益訴求，對(duì)于農(nóng)民的土地通過(guò)行政職權(quán)征收，再通過(guò)自己的土地市場(chǎng)賣出，還充當(dāng)整個(gè)交易的管理者，顯然自己監(jiān)督自己是很難取得成效的，正如近年來(lái)，政府對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控，越調(diào)越高，究其原因，很大一部分是政府壟斷造成的，這與公平正義的精神是相悖的。土地供應(yīng)規(guī)模的擴(kuò)大有利于控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，引導(dǎo)投資者資金分流，減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.集體建設(shè)用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)具有可行性，其帶來(lái)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)具有可控性。

（1）完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，因?yàn)槟壳拔覈?guó)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)都是以試點(diǎn)的形式存在于一些地方政府，流轉(zhuǎn)的方式和范圍存在很大的差異性，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)缺乏必要的防范措施，特別是集體建設(shè)用地的自發(fā)性流轉(zhuǎn)，因?yàn)闆](méi)有法律依據(jù)，對(duì)于這部分產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓使用缺乏必要的規(guī)制，對(duì)行為人也沒(méi)有相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)，一定程度上導(dǎo)致了自發(fā)性流轉(zhuǎn)的普遍性。

（2）協(xié)調(diào)好政府壟斷與集體土地所有者的土地利益。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，政府不應(yīng)該是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的直接參與者，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理者和監(jiān)督者，倘若政府直接向市場(chǎng)尋求利益，很難保證政府市場(chǎng)干預(yù)行為的合理、公平、公正。用土地壟斷來(lái)保證經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)是以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)的，這種高增長(zhǎng)是短期的，不能使地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。政府要轉(zhuǎn)變職能，建立統(tǒng)一公平的城鄉(xiāng)土地交易市場(chǎng)，合理規(guī)劃土地用途，嚴(yán)格建設(shè)用地審批制度，增加政府財(cái)政收入渠道，改革土地財(cái)政制度，減少對(duì)土地收入的依賴，從農(nóng)民的利益出發(fā)，尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，城市的繁榮與發(fā)展不能以犧牲農(nóng)村、農(nóng)民的土地收益為代價(jià)，不能以農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的停滯為代價(jià)來(lái)保地方護(hù)政府對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷利益。地方政府允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)卻禁止其進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，就是再一次限制了農(nóng)民的土地收益，正如學(xué)者所說(shuō)：“限制一幅土地最高的市場(chǎng)收益機(jī)會(huì)，與拿走一部分土地?zé)o異?！?/p>

（3）如何保護(hù)耕地。土地利益的追求必然導(dǎo)致違法占用耕地的現(xiàn)象發(fā)生，從而威脅我國(guó)的糧食生產(chǎn)安全。從耕地保護(hù)的主體上看，耕地的所有者是農(nóng)民集體，其應(yīng)當(dāng)是耕地的直接守護(hù)者，但限于自身素質(zhì)，容易受到短期利益的誘導(dǎo)，做出損害耕地的行為，因此，要加強(qiáng)宣傳，在思想上使農(nóng)民充分認(rèn)識(shí)保護(hù)耕地的重要性。其次，政府作為耕地市場(chǎng)的管理者，應(yīng)當(dāng)將保護(hù)耕地放在重要位置，不能想著先開(kāi)發(fā)再補(bǔ)充，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地審批監(jiān)管。再者，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》確定的“占多少，墾多少”的原則，轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)思路，“先造地再用地”，具體模式可以借鑒我國(guó)重慶集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的“地票”模式。

（4）如何協(xié)調(diào)同一用途土地上商品房與宅基地的關(guān)系。這個(gè)問(wèn)題所反應(yīng)的本質(zhì)問(wèn)題是集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的關(guān)系，宅基地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)雖然是我國(guó)《物權(quán)法》上兩個(gè)獨(dú)立的用益物權(quán)，其權(quán)利取得的條件不同，但是它們產(chǎn)生的基礎(chǔ)與主要功能相同，都基于集體土地所有權(quán)派生，都主要用于建造建筑物及其附著物，集體建設(shè)用地使用權(quán)概念的內(nèi)涵完全可以包容宅基地使用權(quán)。近年來(lái)，學(xué)術(shù)界對(duì)于宅基地有償使用和流轉(zhuǎn)進(jìn)行了大量探討，二者關(guān)系趨于融合，并且已經(jīng)有了政府的政策支持和實(shí)踐，集體建設(shè)用地上的商品房和宅基地關(guān)系可以通過(guò)置換和互動(dòng)來(lái)協(xié)調(diào)。如2009年3月國(guó)土資源部頒發(fā)的《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》中規(guī)定的實(shí)行集體建設(shè)用地拆舊建新，也涉及農(nóng)民住宅用地與集體建設(shè)用地的置換與互動(dòng)；2005年廣東省頒布的《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第8條第3項(xiàng)規(guī)定，集體建設(shè)用地可以興建農(nóng)村村民住宅。

參考文獻(xiàn)：

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[2]周其仁.挑燈看劍[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007

[3]王菊英.禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的正當(dāng)性質(zhì)疑[J]，西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2009

作者簡(jiǎn)介：

集體土地的管理辦法范文第4篇

浙江省湖州市是浙江省和國(guó)土資源部存量集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)地區(qū)之一。試點(diǎn)工作以解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置為出發(fā)點(diǎn),其間主要采取了以下做法:

1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的前提條件之一是企業(yè)擁有合法的土地使用權(quán),不具備此條件的,須依法補(bǔ)辦用地手續(xù),并取得土地使用證書(shū)。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)包括土地資產(chǎn)的內(nèi)容。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制方式不同,辦理用地手續(xù)的規(guī)則也不同。(1)企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或部分不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的,由受讓者依法辦理土地征收、出讓手續(xù),補(bǔ)交土地出讓金和造地專項(xiàng)基金等國(guó)家稅費(fèi)。(2)集體土地所有者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給改制企業(yè)的,集體所有權(quán)性質(zhì)不變,土地管理部門向出租方頒發(fā)《集體土地租賃許可證》,承租企業(yè)向出租方支付租金。(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村以土地使用權(quán)作價(jià)入股的,集體土地性質(zhì)不變,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村每年收取紅利。(4)以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)改制時(shí),由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司或村經(jīng)濟(jì)合作社補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交出讓金后,可以轉(zhuǎn)讓、出租給改制企業(yè),補(bǔ)交的出讓金要返回鄉(xiāng)鎮(zhèn)80%。

在處置轉(zhuǎn)制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)的基礎(chǔ)上,湖州市又將這一探索延伸到存量集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。1999年,在該市善璉鎮(zhèn)進(jìn)行試點(diǎn)。保留集體土地所有權(quán)不變,允許集體土地在符合如下原則時(shí)進(jìn)行流轉(zhuǎn):(1)已經(jīng)依法取得鎮(zhèn)、村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)(即辦理過(guò)相關(guān)使用手續(xù));(2)符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和相關(guān)流轉(zhuǎn)條件(一般村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的流轉(zhuǎn),原則上征為國(guó)有;規(guī)劃區(qū)外的,實(shí)行集體土地內(nèi)部流轉(zhuǎn));(3)流轉(zhuǎn)形式包括轉(zhuǎn)讓(含作價(jià)入股或出資)、出租、抵押;(4)土地收益分配,誰(shuí)所有誰(shuí)收益,土地管理部門按土地流轉(zhuǎn)收益金額收取5%的手續(xù)費(fèi)。

隨后,湖州市又在此基礎(chǔ)上形成了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法。該辦法將流轉(zhuǎn)適用的范圍限定為工業(yè)園區(qū)和城市重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地,不適用于建城區(qū)和規(guī)劃區(qū)范圍的建設(shè)用地,也嚴(yán)禁利用集體建設(shè)用地從事商貿(mào)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。用地者通過(guò)一次性轉(zhuǎn)讓和作價(jià)入股取得集體建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所得收益全部納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)專戶,鄉(xiāng)鎮(zhèn)提取15%用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施,剩余由土地所有者分到各戶。

安徽蕪湖:為流轉(zhuǎn)改革做政策和法律儲(chǔ)備

1999年11月24日,國(guó)土資源部批準(zhǔn)蕪湖市為全國(guó)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。

蕪湖市方案的主要內(nèi)容歸納如下:

1、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)、個(gè)體工商戶、私營(yíng)或者聯(lián)戶辦企業(yè)以及農(nóng)村村民建住宅等可使用集體建設(shè)用地。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的取得可以不改變集體所有權(quán)性質(zhì),只需符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)(集鎮(zhèn))建設(shè)規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。

2、集體建設(shè)用地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一開(kāi)發(fā),采用招標(biāo)、拍賣等市場(chǎng)方式提供土地使用權(quán)。

3、集鎮(zhèn)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃編制建設(shè)規(guī)劃,并根據(jù)這一規(guī)劃向縣政府申報(bào)下一年度土地利用年度計(jì)劃建議,并報(bào)市人民政府土地行政主管部門。試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用年度計(jì)劃由市人民政府實(shí)行計(jì)劃單列。

4、集鎮(zhèn)建設(shè)使用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地,在涉及占用農(nóng)用地時(shí),須按規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

5、農(nóng)民集體建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)可以采用轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、抵押等多種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn);在流轉(zhuǎn)時(shí),要征得土地所有者同意,并由土地所有者與使用者簽訂書(shū)面協(xié)議。

6、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)。如發(fā)生首次流轉(zhuǎn),土地所有者和流轉(zhuǎn)雙方須持土地所有權(quán)和土地使用權(quán)證、同意流轉(zhuǎn)協(xié)議、土地流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府土地行政主管部門提出書(shū)面申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后,方可領(lǐng)取農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)許可證,辦理土地登記。如發(fā)生再次流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)雙方須持土地使用權(quán)證、前次流轉(zhuǎn)合同、本次流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件,向市、縣人民政府土地主管部門申請(qǐng)辦理土地變更登記或租賃、抵押登記手續(xù)。

7、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的土地收益,要在土地所有權(quán)人與市、縣、鎮(zhèn)人民政府之間分配。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)時(shí),土地使用者須向市、縣人民政府繳納一定比例的土地流轉(zhuǎn)收益。首次流轉(zhuǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和流轉(zhuǎn)合同的約定,如期向市、縣人民政府繳納土地流轉(zhuǎn)收益。再次流轉(zhuǎn)的,則要參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)繳納土地增值收益。

8、允許分屬不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)用地和建設(shè)用地進(jìn)行置換,促進(jìn)建設(shè)用地向小城鎮(zhèn)集中和土地整理。

在確立上述基本原則后,蕪湖市又制定了《農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則》,對(duì)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了細(xì)化和延伸:

1、集鎮(zhèn)建設(shè)依法使用農(nóng)民集體所有的土地,按農(nóng)用地的土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià),對(duì)農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)者和建設(shè)用地的土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。

2、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)的程序依次為:第一,土地所有者與流轉(zhuǎn)方簽訂同意流轉(zhuǎn)協(xié)議;第二,流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同;第三,土地所有者和流轉(zhuǎn)雙方向土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門提出書(shū)面申請(qǐng),并填寫(xiě)《流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表》;第四,市、縣土地行政主管部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核,填寫(xiě)《流轉(zhuǎn)呈批表》報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn),頒發(fā)《流轉(zhuǎn)許可證》;第五,流轉(zhuǎn)雙方按合同約定支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用及辦理土地登記。如發(fā)生再次流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)雙方直接向土地所在地市、縣人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地變更登記或租賃、抵押登記手續(xù)。

3、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的土地可用于:居住用地(70年);商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地(40年);工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或者其他用地(50年)。

4、農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí),土地使用者向市、縣人民政府繳納的土地流轉(zhuǎn)收益,其標(biāo)準(zhǔn)分別有:3元/平方米、2元/平方米和1元/平方米。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的增值收益,在減除前次流轉(zhuǎn)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用后按一定比例進(jìn)行分配。土地流轉(zhuǎn)收益和土地增值收益,在土地所有者、鎮(zhèn)、縣(區(qū))、市之間按2∶5∶2∶1進(jìn)行分配。

廣東:從基層創(chuàng)新走向地方立法

廣東省政府于2005年6月以省長(zhǎng)令的形式頒布《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》,于該年10月1日在全省范圍內(nèi)實(shí)施。

這部地方規(guī)章開(kāi)宗明義,旨在規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),明確集體建設(shè)用地可用于:興辦各類工商企業(yè),包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè),個(gè)體工商戶,外資投資企業(yè)(包括合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)、“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)),聯(lián)營(yíng)企業(yè)等;興辦公共設(shè)施和公益事業(yè);興建農(nóng)村村民住宅。對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給予了明確界定,“集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓,是指農(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者,由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者一次性支付出讓價(jià)款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股(出資)的,與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的,視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。”集體建設(shè)用地使用權(quán)在出讓、出租時(shí),由農(nóng)民集體土地所有者與土地使用者簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同,農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)持該幅土地的相關(guān)權(quán)證,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股(出資)合同(包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書(shū)面材料),向市、縣人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)證。集體建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租,且應(yīng)簽訂書(shū)面合同。當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持集體土地使用權(quán)證和相關(guān)合同,到市、縣人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)證。

這部地方規(guī)章還提出允許集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押。要求“集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同,并向市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。農(nóng)民集體土地所有者抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的,在申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提供其全體村民2/3以上成員同意抵押的書(shū)面材料。”另外,還規(guī)定了集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益的管理和使用方式,要求將其納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理,其中50%以上存入銀行專戶,?？钣糜谵r(nóng)民社會(huì)保障安排,不得挪作他用。

江蘇南京:流轉(zhuǎn)管理為施行抵押鋪路搭橋

2007年2月,江蘇省南京市國(guó)土資源局與中國(guó)人民銀行南京分行聯(lián)合下發(fā)《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作辦法》,明確全市集體建設(shè)用地使用權(quán)可進(jìn)行貸款抵押。

《辦法》明確,從今年2月起,依法登記并核發(fā)了集體土地使用證的集體建設(shè)用地使用權(quán)均可抵押貸款;集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押自登記之日起生效,并受法律保護(hù)。

《辦法》規(guī)定,由抵押人和抵押權(quán)人就抵押事項(xiàng)簽訂書(shū)面合同,抵押當(dāng)事人辦理完備案手續(xù)后應(yīng)當(dāng)向所在地土地管理部門申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記。南京集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的創(chuàng)新在于擴(kuò)大了抵押主體的范疇,即由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)擴(kuò)大到所有使用集體土地的企業(yè)。同時(shí),為了保護(hù)土地抵押權(quán),規(guī)定“集體建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的,債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán),應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記?！?/p>

《辦法》中明確,農(nóng)民集體土地所有者抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的,集體建設(shè)用地使用者與集體土地所有者的約定轉(zhuǎn)讓須經(jīng)所有者同意的,以及集體建設(shè)用地使用者每年向集體土地所有者繳納土地使用費(fèi)的,在申請(qǐng)辦理抵押登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提供本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書(shū)面材料;無(wú)法提供上述材料的也可以提供集體所有者代表同意的意見(jiàn)。

2002年《南京市集體土地登記辦法》、2004年《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》,為《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押操作辦法》起了鋪路搭橋的作用。

集體土地的管理辦法范文第5篇

現(xiàn)將《天津市土地登記管理辦法》予以，望遵照?qǐng)?zhí)行。

天津市土地登記管理辦法

第一章  總  則

第一條  為了維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和《天津市土地管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市具體情況，制定本辦法。

第二條  土地登記是依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的登記。

前款所稱他項(xiàng)權(quán)利是指抵押權(quán)、承租權(quán)、通行權(quán)等權(quán)利。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。

第三條  土地登記程序如下：

（一）土地登記申請(qǐng)；

（二）地籍調(diào)查和權(quán)屬審核；

（三）公告；

（四）注冊(cè)登記；

（五）頒發(fā)土地證書(shū)。

公告程序只適用于初始土地登記。

第四條  國(guó)有土地使用者、集體土地所有者、集體土地建設(shè)用地使用者和他項(xiàng)權(quán)利者必須按照本辦法和有關(guān)規(guī)定，分別向市或者區(qū)、縣土地管理部門申請(qǐng)土地登記。

天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和天津港保稅區(qū)內(nèi)的土地使用者分別向開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)的土地管理部門申請(qǐng)土地登記。

第五條  申請(qǐng)土地登記按下列規(guī)定辦理：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)由使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人申請(qǐng)土地登記；

（二）農(nóng)村集體土地所有權(quán)由村民委員會(huì)或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)土地登記；

（三）農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)由使用集體土地的單位和個(gè)人申請(qǐng)土地登記；

（四）土地他項(xiàng)權(quán)利由當(dāng)事人申請(qǐng)登記。

第六條  土地登記申請(qǐng)人有正當(dāng)理由不能親自申請(qǐng)土地登記的，可以委托人辦理。

第七條  土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗或兩宗以上土地的，應(yīng)分宗申請(qǐng)；兩個(gè)或兩個(gè)以上的土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)分別申請(qǐng)；跨行政區(qū)域使用土地的，應(yīng)分別向土地所在地的區(qū)、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)。

第八條  對(duì)土地申請(qǐng)經(jīng)調(diào)查審核無(wú)誤的土地所有權(quán)和使用權(quán)，準(zhǔn)予注冊(cè)登記，由市或區(qū)、縣人民政府向土地的所有者和使用者頒發(fā)土地證書(shū)。

第九條  《國(guó)有土地使用證》由市人民政府頒發(fā)給使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人。《國(guó)有土地使用證》發(fā)證機(jī)關(guān)印章用天津市人民政府土地登記專用章，填發(fā)機(jī)關(guān)是市或區(qū)、縣土地管理部門。

第十條  《集體土地所有證》由區(qū)、縣人民政府頒發(fā)給農(nóng)村集體所有土地的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)；土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)集體所有的，頒發(fā)給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織。

第十一條  《集體土地建設(shè)用地使用證》由區(qū)、縣人民政府頒發(fā)給使用集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人。

第十二條  《集體土地所有證》、《集體土地建設(shè)用地使用證》發(fā)證機(jī)關(guān)印章用區(qū)、縣人民政府土地登記專用章，填發(fā)機(jī)關(guān)是區(qū)、縣土地管理部門。

第二章  初始土地登記

第十三條  初始土地登記是在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)登記區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行的普遍登記。

第十四條  初始土地登記由市或區(qū)、縣人民政府通告。通告的主要內(nèi)容包括：

（一）登記區(qū)的劃分；

（二）申請(qǐng)登記的期限；

（三）登記申請(qǐng)人應(yīng)提交的有關(guān)證件；

（四）受理申請(qǐng)地點(diǎn)；

（五）其他事項(xiàng)。

第十五條  申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)向土地管理部門提交下列文件資料；

（一）土地登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）法人代表證明，個(gè)人身份證或戶籍證明；

（三）土地權(quán)屬來(lái)源證明；

（四）地上建筑物、附著物權(quán)屬證明。

委托人申請(qǐng)土地登記的，除提交前款規(guī)定的文件，還應(yīng)提交土地登記委托書(shū)和委托人的身份證明。

第十六條  土地登記申請(qǐng)經(jīng)區(qū)、縣土地管理部門審查后，進(jìn)行地籍調(diào)查。

第十七條  區(qū)、縣土地管理部門根據(jù)地籍調(diào)查結(jié)果，對(duì)土地的權(quán)屬、面積、用途等逐項(xiàng)審核，并依照下列情況分別處理：

（一）土地權(quán)屬尚有爭(zhēng)議的，暫不辦理登記；

（二）土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確的，予以公告。

第十八條  土地登記申請(qǐng)人及其利害關(guān)系人在公告后30日內(nèi)，對(duì)土地登記審核結(jié)果有異議的，可向土地管理部門書(shū)面申請(qǐng)復(fù)查，并按規(guī)定繳納復(fù)查費(fèi)。經(jīng)復(fù)查無(wú)誤的，復(fù)查費(fèi)不予退還，確有差錯(cuò)的，復(fù)查費(fèi)予以退還。

復(fù)查費(fèi)按土地權(quán)屬調(diào)查地籍勘丈費(fèi)的70％收取。

第十九條  公告期滿，土地登記申請(qǐng)人及其利害關(guān)系人對(duì)土地登記審核結(jié)果未提出異議的，由市或區(qū)、縣土地管理部門報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，辦理注冊(cè)登記，并由市或區(qū)、縣人民政府向土地的所有者、使用者或他項(xiàng)權(quán)利者分別頒發(fā)土地證書(shū)。

第二十條  尚未確定給單位或個(gè)人使用的國(guó)有土地，由區(qū)、縣人民政府土地管理部門登記造冊(cè)，不發(fā)土地證書(shū)。

第三章  變更土地登記

第二十一條  初始登記后，土地所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、分割、合并或者增減時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理變更土地登記。

第二十二條  土地管理部門根據(jù)土地所有者或使用者的變更土地登記申請(qǐng)，經(jīng)調(diào)查審核符合變更登記規(guī)定的，準(zhǔn)予變更登記，并重新核發(fā)土地證書(shū)或在原土地證書(shū)中注記變更事項(xiàng)。

第二十三條  變更土地登記分為：

（一）土地權(quán)屬變更登記；

（二）更名登記；

（三）土地用途變更登記；

（四）注銷登記。

第二十四條  變更土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利者的名稱、地址和改變土地用途的，土地所有者、使用者、他項(xiàng)權(quán)利者，應(yīng)在變更后一個(gè)月內(nèi)，申請(qǐng)變更土地登記。

第二十五條  通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，應(yīng)持出讓、轉(zhuǎn)讓合同申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。

第二十六條  因贈(zèng)與、交換、買賣、繼承、分割地上建筑物、附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，建筑物、附著物的獲得者應(yīng)持有關(guān)的合法證明文件，向土地管理部門申請(qǐng)變更土地登記。

第二十七條  土地使用權(quán)因出租、抵押和土地使用期滿等原因而終止的，出租人和承租人、抵押人和抵押權(quán)人、原土地使用者應(yīng)持土地出讓證明文件、合同、抵押合同，申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記、抵押登記、注銷登記。

第二十八條  因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，新的土地使用者應(yīng)持抵押合同及有關(guān)的合法證明文件申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。

第二十九條  依法征用、劃撥土地引起土地權(quán)屬變更的，土地使用者應(yīng)持建設(shè)用地批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。

第三十條  混合宗地中因分?jǐn)偨ㄖ娣e發(fā)生變化而引起土地使用面積發(fā)生變化的，土地使用者應(yīng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件或其他有關(guān)證明文件，申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。

第三十一條  土地使用者申請(qǐng)變更土地登記，應(yīng)提交原土地證書(shū)或其他有關(guān)證明文件。

第四章  附  則

第三十二條  土地所有者或使用者必須按期申請(qǐng)土地登記。逾期不申請(qǐng)土地登記的，其登記費(fèi)應(yīng)比照規(guī)定的登記費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每逾期一個(gè)月加收20％。

第三十三條  1983年全市城鎮(zhèn)房產(chǎn)和土地清查換證時(shí)已取得國(guó)有土地使用證的，暫不辦理初始土地登記。

第三十四條  本辦法所稱“宗地”是指由土地所有者或使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。